ku酷游2019年，东滩智库为更好地了解粤港澳大湾区科技类园区的整体发展情况，组织团队对深圳、广州、珠海、东莞等地科技型产业园区进行深度考察。在这个过程中，东莞市松湖智谷产业园凭借“工业上楼”、“东莞制造2025示范产业园”等一系列关键词成功出圈，被认定为“东莞市产业转型升级基地”、“省市重大项目”、并入选广深科技创新走廊24个创新节点、85个创新项目。结合东滩智库产业地产“六定模型”，我们从

　　从区位条件来看，松湖智谷产业园位于粤港澳大湾区主轴的中心位置，地处松山湖大道与石大路交汇处，紧邻莞惠城轨寮步站，毗邻松山湖高新区，距离莞深高速石大路出入口0.5公里，10-15分钟车程到达市中心和松山湖，可以快速对接广深，是粤港澳大湾区创新走廊的重要节点。

　　从区域格局来看，随着莞深同城一体化，深圳产业向周边城市转移，例如华为终端和大数据中心迁移至松山湖，随之而来的是其上下游的众多供应商企业的迁移，园区具备快速的承接深圳产业外溢的优势。

　　因此，园区定位为“制造名城的新智造基地”，围绕“智能制造全生态链”通过高端轻型生产、组装生产、设计研发、中试检测、仓储物流等功能，与松山湖形成产业互动和优势互补，服务松山湖科技总部的生产制造需求。

　　第一，基于产业转移承接。由于深圳的生产成本逐渐升高，深圳开始因地制宜地进推进产业向外转移。园区所在的东莞松山湖区域主要承接深圳的电子信息、科研创新转移。从东莞产业承接情况来看，2020年，东莞优先承接的产业方向包括电子信息、汽车、化工、生产性服务业ku酷游、智能制造装备、节能环保产业等。

　　第二，基于东莞产业升级。根据东莞的规划，园区所在的松山湖区域是东莞未来的创新核，承载着推动东莞优势产业升级以及做大新兴产业的功能。新材料、新能源、人工智能、电子信息、生命健康是东莞要“做强、做大”的重要产业门类。

　　第三，基于未来产业发展。随着人工智能、物联网等技术快速更迭，松湖智谷超前布局智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据产业领域。

　　目前，松湖智谷已初步形成高端电子信息、智能装备制造两大产业链，带动关键配套和应用服务环节发展，以“智造”带“制造”促产业转型升级，走特色化、品牌化发展道路。

　　环顾珠三角，产业园为数不少，松湖智谷却备受关注，一是打造以一栋栋拔地而起的工业大厦为代表的明星产品，与周边低矮的厂房形成了鲜明对比，成为引得多地争相学习的“工业上楼”样板；二是为了构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链，打造以产业大厦、超高层企业总部大厦为代表的特色产品，实现“你的上下游就在隔壁那栋楼”的产业生态链；三是为园区企业提供创业、休闲、娱乐、消费、居住等综合一体化配套服务打造的以配套设施为代表的服务产品。

　　产品功能：项目作为东莞市产业转型升级基地，享受50年独立红本产权分割销售，以智能制造产业用房为主导，着力解决了层高ku酷游、承重、隔振、吊装、物流等问题，全面满足后工业时代智能厂房的需求。

　　产品参数：一到三层层高6米，标准层高4.5米、承重750-1000kg/㎡(一楼1000kg/㎡，楼上750kg/㎡)，柱间距8.4*8.4米，每栋配备客梯、货梯共5台，全玻璃幕墙设计，并设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等。

　　产品功能：满足部分企业研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资流通及存储、管理办公等个性化需求，与工业大厦形成生态产业链聚集格局。

　　产品参数：采用国际化的空中垂直绿化、全玻璃幕墙空间设计，楼层标准层高4.5米，空间利用率高；采用双层中空LOW-E玻璃，隔音隔热，降低入驻企业办公成本；每栋配置6台高速电梯，实现上下班不拥堵。

　　产品功能：超高层定位为企业总部大厦，满足企业全生态总部办公需求。重点引进服务于智能制造产业的科技、金融、研发、设计、贸易等生产性服务业总部企业，集研发设计、展销体验、贸易销售、金融服务于一体，成为园区新生产力的发动机，加速产业规模效应成形。

　　产品参数：建筑总高度达150米，建筑总共34层、标准层高4.2米，配备10部高速电梯ku酷游，采用双层中空LOW-E玻璃设计。

　　松湖智谷以产业生态新城为核心理念，围绕园区企业和员工的需求，提供5000㎡网红智能餐厅、配套商业街、共享会议室、一站式服务中心、政府政务中心、人才公寓、市政公交车站、生态公园、科技孵化器、产品展示中心等基础服务，解决企业人才吃住行生活配套。

　　松湖智谷由东莞高盛集团与广东信鸿集团联合开发，总投资200亿元。作为东莞产业转型升级基地试点之一，享有基地相关产权分割销售政策，项目整体商业模式以物业租售结合为主，在探索工业用地产权分割、产业转型升级、土地集约化发展的过程中，为东莞乃至全国工业用地创新开发提供经验成果。

　　作为东莞首个M0用地工业上楼项目，根据政策要求，自持经营计容建筑面积的51%。

　　政策链接——东莞市人民政府关于印发东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知第二十五条——M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。已办理分割转让的新型产业项目不得再次申请分割转让。M1用地则允许产权分割出让，给考核达标的企业办理不动产权证，首批M1工业用地不动产权证已于2021年12月获得。

　　政策链接——东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则第三条——“工改M1”项目的工业生产用房可按幢、层等固定界限为基本单元分割，层是工业生产用房产权分割的最小单位，不得在层内再进行分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于500平方米。

　　松湖智谷一期项目共计6个地块，开发面积250亩，总投资约30亿元，建筑面积（不含地下车库）为70万平方米，平均容积率为3.75。其中，厂房建筑总面积约49.5万平方米，占比70%。

　　目前建设现状是A区总建面19.4万㎡，已于2018年12月竣工验收；B区建筑面积26.2万㎡，目前已完成主体工程量50%，C、D、E、F区合计建筑总面积31.2万㎡，正着手地下空间的建设。

　　东滩智库在松湖智谷招商展示中心见证了园区广受政府、媒体、商协会、企业以及同行的高度关注，参观考察络绎不绝。截至去年9月，松湖智谷正式签约企业达375家，形成了以智能制造装备、高端电子信息、新材料、5G大数据、物联网、研发总部为主导的“5+N”产业体系。其中国家高新技术企业86家、规模以上企业73家、行业龙头企业25家、市镇“倍增计划”企业12家、科研实验室25个，同时还有34家是华为、VIVO、小米等知名品牌企业的供应商，显著的招商成效离不开以下行之有效的招商策略：

　　1、活动招商：通过打造永不落幕的智能产业交易博览会、举办《中国产业转型升级暨产业集约化（工业上楼）创新发展论坛》等活动，将园区从产业转型升级基地，提升为智能产业集聚平台，开幕开辟产业招商新战场。

　　2、以商招商：通过企业交流的形式，共享上下游产业链延伸情况,一方面对园区服务成效进行提升改善，另一方面，通过奖励和补贴等形式，鼓励在园企业调动自身资源，发挥口碑影响，推动园区招商引资。

　　3、政策招商：松湖智谷获首批“东莞市重点招商园区（低成本空间）”称号，通过释放4万平方米作为低成本空间场地，将面向高成长性项目、高新技术企业，给予入园企业租赁场地免租18-24个月不等的扶持政策，全力响应政府给予的政策支持，降低优质企业进驻门槛，培育产业发展。

　　为了实现企业的全领域服务，打造一站式服务中心和专业的运营团队为企业提供运营服务，聚集企业生长的各种资源与要素ku酷游，通过打造生产性服务平台、搭建产业链服务平台和提供品牌建设服务，实现园区服务链、产业链、资源链的整合，为园区的科技服务业生态坏境创造更好的市场氛围。

　　生产性服务平台：主要为企业提供全生命周期的精准服务，具体包括：智慧工厂建设服务、工业大数据服务、机器换人综合解决方案、工业设计服务、产学研转化服务、生产设备在线监测维护、金融服务（投融资、企业上市）、智慧园区服务（企业IT,智慧办公）、政府服务+科技创业服务等。

　　产业链服务平台：智能供需对接服务（通过制定数据标准、引入评价模型、优化搜索引擎ku酷游，整合上下游服务链）、产品展示推广服务（通过产品展示中心为企业搭建对外营销界面）、统一采购服务平台（收集企业采购需求，通过集中采购降低成本）。

　　品牌建设服务：通过提供定制化的会展服务、样品市调、市场开拓、广告推广等服务，为企业进行市场宣传推广。

　　这里不是一个简单的产业园，未来将更像是一座小城，工作和生活可以相互融合，让园区不再是冰冷的钢筋混凝土工厂车间，而是企业经营和员工工作生活的温馨家园。