ku酷游是指以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。最常见类型有：物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。

　　产业园区建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，这也客观上为产业园区建设创造了更大的经营空间，减少了产业地产的投资风险，提高了园区运营的稳定性和可控性，吸引了更多传统住宅房地产开发商的目光。金融危机之后ku酷游，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。

　　事实上，产业园建设正如理论分析一样已经驶入了快车道。截至2011年，我国国家高新技术企业区一共88家，上报统计的企业总计5.96万家，实现营业总收入13.16万亿元，工业总产值10.49万亿元，工业增加值2.74万亿元，净利润7672亿元，出口总额3000亿美元，上缴税额6613亿元。其中，工业增加值占同期全国第二产业增加值的比重达到12.4%。2012年国家计划再升级16家省级高新技术企业区，届时我国国家级高新技术企业区总数将破百。产业园区数量以及园区产业发展均呈飘升之态。

　　从地方经济发展趋势看，产业园区确实逐渐成为区域经济发展的引擎，带动着区域整体实力提升。但是不容忽视的是由于产业地产开发及运营刚处于起步阶段，开发企业和运营商的经验不足，加之在开发过程中会面临地方政府的干预，容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划ku酷游、吸引追求低成本和低税收的产业进驻等问题，容易引发区域集聚效应差、土地利用效率偏低、企业同质化竞争严重、忽视构建产业环境、配套不平衡、产业带动作用不明显等诸多问题。

　　基于产业园开发运营现状及存在的问题，本报告提出了相关改善方案，主要从中国产业园区建设行业的发展现状、开发及经营模式、传统房地产商在产业园建设领域及园区投资运营企业间的竞争形势等进行分析;由于产业园区作为一个具有独特吸引力的区域体，具有复杂的双重属性。它一方面是相关企业的区域聚集体，表现出一定的宏观性;另一方面由于其运营方式多为政府投资或规划，开发企业管理运营，因此又具有一定的微观性;前瞻将重新定义产业园区细分市场，梳理各细分领域竞争现状ku酷游，针对全国重点经济区域环境特点分析产业园区域形态。

　　（一）产业园区为企业提供行政服务、基础设施建设，还提供良好的生存环境，如产业关联平台、融资渠道平台等。

　　（二）产业园区有利于大批中小企业根据实际需求进行支配和再规划，提高企业整体效率水平，增加企业发展和后续动力。

　　我国传统地区产业发展路径，多遵循土地融资，园区建设、招商引资，债务偿还的循环模式，但园区普遍存在，过于分散、专业化的，服务性企业和机构相对不足，园区内的企业缺乏功能上的产业联系，和专业分工等问题。

　　一是产业同质严重，政策上也趋同。目前，中国产业园区数量较多，产业特色不鲜明，同质化问题严重，在功能定位、产业方向、政策设计等方面趋同，主导产业集中于少数产业传统产业和新兴产业均出现了相似现象，相互之间竞争激烈，产业空间与市场容量严重不足，造成资源浪费。

　　二是产业与城市发展不平衡，存在产城分离。产业园区有力拉动了地方经济增长，但很多园区发展中未考虑当地实际发展阶段、城市战略规划、经济需求以及自然禀赋，导致园区的产业发展和城市功能不匹配，产业发展缺乏城市自然禀赋的支撑只能“空转”。

　　三是生产制造与服务业发展不平衡。传统园区主要是生产制造企业的集中，其与制造业相匹配的金融、技术、物流、培训等生产性服务业及居住、教育、医疗等生活性服务业发展滞后，配套服务设施以及社会化服务体系不健全，难以带动园区价值链的延伸与拓展，也难以完成产业生态圈的转型。

　　四是产业园区的产业定位不明确，特色化、专业化不突出，缺乏突出的产业优势。产业园区对于区域品牌的形成机理和内涵模糊，区域特色、资源优势与企业产业基础结合的合理性科学性有待进一步提高，打造的区域品牌尚未真正形成价值。

　　产业园区发展的路径，围绕从产业集聚到产业集群的过程，产业园区通常要有四个动作：

　　第一步、园区要素的聚集，在区位规划的基础上，做好基础设施，通过招商引资将企业等经营主体聚到园区的物理空间内；

　　第二步、主导产业的确认，第一步的同时产业园区要有主导产业的定位，要素围绕资源或资源围绕要素去匹配，通过主导产业带动周边；

　　第三步、创新升级，通过产业链的融合，线上线下结合的方式，形成产业链主体的深度协同，包括数字科创体系，提高产业的效率，降低成本，打破园区的边界；

　　第四步、产业链扩展，具备全产业链贯通的基本能力后，继续横向或纵向扩展产业链，持续延展园区的边界。

　　第一，园区投资多样化。产业园在吸引更多企业入驻的同时，更多是为园区经济的可持续发展铺路，那么，能够为企业注入创新思维的且推动企业发展的无疑是难得的高端人才，所以产业园也在着力吸引如科学研究室、博士工作站等相关机构的入驻。

　　第二，产城融合新理念。产业园的发展与城市环境、经济等有着微妙的联系。老式的产业园将不再只以生产为主要内容，顺应城市的发展，与城市的生活元素互相融合，推动产城新模式。

　　第四ku酷游，产业链经济效益与维护生态环境ku酷游。传统工业园的社会价值总量比重较大些，这就面临着园区转型升级等相关问题。为此，拓展产业链经济也是提升其竞争力的表现。

　　第五，不断细化园区平台的服务。为企业提供具有价值意义的服务，如市场、设备、融资等，直接为企业降低了运营成本，提升了效益。