ku酷游衰退期：园区中一些企业的生产经营不能适应外部环境的变化和需要，下滑的趋 势日益明显，很多企业需要技术创新和经营创新实现自我救赎和再次创业，以进入 一个新的发展期。园区也显露出物业设施老旧、产业（定位） 老化、配套服务老套 的“三老” 问题，急待创新、提升和扩展，这些问题解决得好，则园区可以焕发第 二春、延续生命周期，解决得不好只能走入下坡路、日暮途穷。

　　在产业运营和产业资源上不具有先天优势。企业往往也缺 乏产业引导培育能力，很多主导建设单位往往停留在“开 发商” 和“房东”的角色，如何提升产业运营能力和盈利 水平是其需要攻克的难关。

　　按照产品生命周期划分方法，产业园区的生命周期可划分为四个阶段，即 导入期、成长期、成熟期和衰退期。

　　园区的盈利收入主要来自两部分：地产增值和产业增值。产业增值又包括产业投资、中介服务、平台服务、政 府补贴、税收奖励五个方面。

　　客观地讲，现阶段绝大多数园区的收入主要依靠地产增值。地产增值 指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式，通过建设工业厂房、物流 仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售方式供企业使用，同时 提供物业服务。

　　随着中国经济从粗放式发展步入集约式发展阶段，产业结构调整、产业升 级换代成为时代主旋律。产业园区的建设发展也与时俱进。高技术含量、 高附加值、高产业带动性的战略新兴产业成为众多园区的主导产业，很多 园区也有意识地打造产业链，力争形成产业聚集效应。 大力加强公共服务平台建设，力求为企业提供技术、市场、管理、金融等 专业领域的系统化服务。ＬＯＦＴ空间成为文化创意企业的至爱，办公别 墅成为总部企业的新宠。 绿色园区的建设理念日渐兴起，不仅体现在园区环境建设、环境友好上， 还体现在园区产业定位在绿色、无污染产业，发展模式寻求绿色、可持续 发展模式。

　　在产业园核心功能、产业运营和产业资源上具有得天独厚 的优势，并拥有丰富的园区建设、招商、运营等管理经验。

　　政府机构、国有化背景往往预示着其市场化运作不足，在 产业引导中行政意识影响较强，创新意识和创新能力有待 提高。

　　机制灵活ku酷游、管理效率更高，面对激烈的市场竞争，投资商 或运营商时常会灵光乍现ku酷游，祭出极具个性的“神来之笔”。

　　它们开发建设的园区包括物流园、工业园ku酷游、科技园、文化创意园和产业新城等。近期企业投资开发 建设的很多产业园区规模较大，独立于城市一隅，“自成一国”，投资商／运营商自行承担园区运 营与企业服务能。此类模式的代表园区不一而足、各领风骚。 （１） 有外资投资运营商新加坡腾飞集团、美国ＡＭＢ （安邦信）、普洛斯集团专营的物流园。 （２）有以产业运营见长且拥有多个典型案例的清华科技园、大连软件园。 （３）有以自建自用为主并兼顾产业链营造的中兴产业基地、海尔产业园。 （４）有产业地产开发商模式的联动Ｕ谷（联东集团）、天安数码城。 （５）还有传统地产商转型而来的万通工社，等等。

　　（一）产业投资 主要指园区建立或控股专业性的产业投资机构，如天使基金、ＶＣ（风险投资）、ＰＥ（私募股权投资） 等，以此开展项目投资，或者利用 孵化器的优势对进驻的潜力型企业开展多种形式的股权投资，实现企业成长并获取长期收益。 （二）中介服务 园区整合产业资源，引进各类中介服务机构，向入园企业提供工商注册、融资信贷ku酷游、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、 知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务，并向服务提供方适当收取佣金的收益模式。 （三）平台服务 引进中介机构为园区企业服务，获得少量收益。可以组建专业咨询部门或专业化公司，自主建立公共服务平台，如同中介机构，为园区企业提 供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等，直接获取咨询性、服务性收入。平台服务还可以通过BPO （商务流程 外包） 等形式获取长期、稳定的收益。 （四）政府补贴 产业园区、孵化器要建设若干公共服务平台及配套服务设施，一些园区在建设专业化公共服务平台时还投资购置了不少专业设备、仪器。为了 鼓励园区改善创业环境和提高服务能力，区域政府会适当拿出财政资金以项目补贴、贷款贴息等形式给予园区资金扶植。政府补贴经费基本上 按照“专项资金、专款专用”的原则划拨给相关园区。 （五）税收奖励 税收奖励指入园企业上缴的税收一部分归国税，一部分归省、市财政收入，一部分由区县支配，这部分税收一般采取部分返还园区的方式，支 持园区建设或者用于扩展招商。

　　导入期：从建园开始，园区基础设施建设大张旗鼓地进行，招商工作伴随基础建 设的展开而全面启动，部分企业开始进驻园区。

　　成长期：招商工作是重中之重，大量企业陆续入驻园区，形成规模化的生产经营 并呈现强劲的发展劲头，园区配套设施投入使用，公共服务逐渐展开和深入。

　　成熟期：园区可利用的载体空间趋于饱和，园区的各项服务工作日臻完善，企业 的生产经营趋向稳定，一些企业品牌及园区品牌都“露出了尖尖角”，园区和部分 入驻企业的经营状况基本都进入“小康” 状态，一些优质企业对物业空间和园区服 务提出更高要求，个别企业甚至会寻找新的园区落户。

　　中国早期开发建设的产业园基本是政府主导并投资的，政府通常成立一个机构、挂两块牌子， 一块牌子是园区管委会，另一块是国有性质的开发建设公司。此类模式的代表园区有北京中关 村、上海张江高科技园区、天津经济技术开发区、苏州工业园、武汉光谷等。

　　每个产业园区生命周期的时间跨度和发展高度都不是一 成不变的，因产业园区的功能定位与经营能力、区域经 济发展状况和速度的不同而不同。

　　第一代产业园以中国最早的蛇口工业 区为代表，是中国改革开放早期的产 物，基本是政府主导建设，主要分布 在沿海开放城市。园区多是工业园区， 产业起点低，以“三来一补” 的形式 承接中国香港、中国台湾、日本和韩 国的外来加工业务为主，是典型的劳 动密集型园区。

　　（１）扩展建设规模。 新产业园的选址，开发区、高新区扩地外迁大多选在城郊接合部ku酷游， 甚至在郊区、郊县。建设规模普遍较大。 （２）营造产业社区。 本着科学规划、人性安排、可持续发展的原则，大型园区尤其是产 业新城，在工业物业、办公写字楼、公寓住宅、商业配套与社会综 合配套方面，统筹兼顾、协调发展，以产城一体的模式。 （３）注重产业生态。 紧密围绕区域资源禀赋、产业基础和长远规划，打造差异化、自给 自足的产业园，构建具有自我特色的一两个核心产业链并形成产业 集群。 （４）强调多方共赢。 第四代园区更加强调共赢理念，区域、产业园区和进驻企业共进共 荣，取得三方共赢

　　在“科技是第一生产力” 理念的感召下，第二代产 业园区开始重视技术消化、技术革新，不再停留在技 术含量较低的加工生产层面。 国家和地方均出台科技产业扶植政策，成立科技创业 中心、留学生创业园等多种形式的孵化器，鼓励科研 院所和大专院校的技术专家学者创立科技企业，同时 重视技术转移与对接服务，有意识地解决产学研一体 化和高新技术产业化问题。此阶段，不再是沿海城市 的独舞，内陆省市中具有良好产业基础、人才储备和 技术创新能力的城市开始崭露头角。