ku酷游国内产业园区脱胎于改革开放的“特区”，大多隶属于各地经开区内，由政府主导，行政属性较为明显。而在目前来看，“转型难”问题在现阶段集中凸显，主要表现为以下几点问题。

　　园区在建设初期未经科学的规划和产业定位，导致“产城分离”、“圈地思维”、“盲目招商”现象普遍，仅仅解决了企业“进区入园”，导致载体形态与区域发展不匹配、园区内企业“小而散”、没有解决产业链的搭建，无法形成产业集群的区域优势。

　　受传统地产思维的影响，早期园区收入以房租和物业费为主，随着竞争的加剧和经营成本的增加，园区后期的持续收益受限，无法在市场环境下生存。

　　园区企业同质化严重，以及后续的投融资、科技创新等服务，园区生态构建与运营能力弱，无法形成独特的市场吸引力。

　　由于传统产能过剩ku酷游，部分园区建设之初缺乏长远规划，对于已经完成初次开发的园区而言，如何实现土地产权的灵活配置就非常关键，存量资产难盘活。而由于在企业入园之初缺乏低效企业退出缺乏机制，“腾笼换鸟”成本居高不下，极大地影响了新兴产业的更迭速度。

　　“人才带项目、风投带资本、园区搭平台”，人才是发展的第一要素，当下部分产业园区在发展的过程中满足于本地发展，信息孤岛明显，人才储备难以实现，导致知识储备和创新能力不足，无法适应当下各产业园对战略转型的需要

　　颠覆性创新时代的到来，更加凸显科技创新、新兴产业对城市经济发展的引擎作用，各大城市加速建设区域性乃至全球性科技创新中心，以打造世界一流的高科技园区为抓手，集聚创新资源、激发创新活力。笔者进入东滩智库以来，做过多个科技园区咨询项目，对众多世界一流高科技园区案例做过研究，这里从发展要素视角对建设世界一流高科技园区做些总结。

　　“没有高品质的城市化就没有高科技的产业化”。产业园区以前的发展逻辑是“人才跟着产业走”，而现在已经演变成“产业跟着人才走，人才跟着公共服务和生态环境走”。因此，打造高品质环境成为园区的核心竞争力，尤其是需要引入国际高水平人才的园区，必须要有国际化的城市配套做支撑。具体包括以下三个方面：

　　高品质生活：需要提供面向科学家、高级技术人才、产业工人等不同产业群体的品质居住空间、商业购物空间、医疗教育空间、文体休闲空间等，营造同步全球化的理想生活场景。

　　高标准生态：从智慧化污水及固废处理、智慧化能源管理、慢行交通体系等方面打造零碳园区，同时注重景观和生物的多样性，营造为观鸟、钓鱼的生态空间；构建多类型、多层次、多功能的公园群落，作为休闲、运动的空间。

　　高水平治理：国际化的设施必须要有与之相匹配的服务和管理水平。需要组建或引入专业化的管理和服务团队、打造智慧高效的园区管理平台、举办各种交流活动形成高度开放的园区社群环境。

　　笔者认为，要建设世界一流水平的产业园区，必然要具有参与国际竞争的能力。这就要求园区发展要深度融入世界经济发展格局，统筹国内国际两个大局，充分利用国内国际两个市场两种资源，推动园区经济全面发展。

　　国际视野：要探索开放创新体系，积极参与国际竞争与合作，通过发展国际化产业、国际化人才、国际化服务、国际化设施等方式，增强园区在全球范围内配置创新要素的能力。

　　国内视野：要主动对接融入国内“双循环”新发展格局，在攻克“卡脖子”技术、补齐重点产业链、提升供应链水平等方面勇于担当、主动作为，为提升区域科技创新水平作贡献。

　　通过政府、企业、科研机构合力打造创新平台，是国内外一流园区推动技术创新及技术转化的关键手段。所以产业园区发展需要统筹政府、企业、科研机构三方力量，构建政产研“金三角”模式，完善三者之间的良性高效互动机制，构建一流创新生态体系，缩短从技术到产品的转化周期。

　　政府部门：核心职能是维持游戏规则和协调各方关系。如出台相关鼓励和引导政策、建立定期沟通联络机制、建立一站式政务服务平台以及举办各种互动、联谊、交流活动以强化创新主体间的合作。

　　企业主体：是促进园区发展的直接力量。需要聚集产业龙头企业（含企业研发部门）、创新创业企业、第三方专业服务企业等多类型主体，打造“创新企业森林”。

　　科研机构：是可持续的技术创新源泉。包括学术型研究机构、技术研发机构、高等院校等，覆盖“基础研究-应用研究-技术开发-产业化应用”的创新层级链。

　　为了保障企业和科研机构的创新活动能够顺利开展，园区建设管理层面需要从设施、资金、人才、文化四个方面的为其提供要素保障，优化资源配置，不断激发创新创业活力，这样才能为科技创新和产业发展赋能添智、保驾护航。

　　设施：通过集中布局、链接合作等方式，最大程度的整合包括大科学装置等国家重大科技基础设施、国家重点实验室、工程技术研究中心以及大数据中心、算力中心等新型基础设施，实现不求所在、但求所用。

　　资金：从企业和政府两个层面建立多层次基金体系，以促进高精尖产业发展。企业层面是指园区的开发运营主体，需要联合创投资本、社会资本，成立产业投资基金，以基金投资实现优质项目的招引。政府层面则要积极争取相关扶持政策及省市级现有产业基金的支持。

　　人才：要建立覆盖“毕业生、高技术人员、管理精英、领军人才”的多元化、多层次人才培养体系，运用“大学+科研机构+企业+园区”的人才教育新模式，以成立联合大学、校企联合培养、导师人才共享的方式，打造适应园区发展需要的高质量人才队伍。

　　文化：以小品、载体、活动、场景等多种形式渗透到各种环境中，不同程度上对激发创新形成重要影响。如园区内设施无处不在的科研装置和艺术小品；引入知名设计师打造音乐厅、图书馆等地标建筑，增进交流；举办各种形式的思想碰撞、协同创新活动，激发创新灵感；营造运动、艺术等休闲场景，培养兴趣、愉悦心情等。

　　围绕科技创新这一主题，世界一流高科技园区一般包含“科研、科创、科技、科教、科贸”五大功能，尽可能的发展多个功能并形成集群效应，辐射带动区域发展，是高科技园区构建产业生态、提高园区知名度和影响力的关键。

　　科研：是引领前沿技术突破的动力。除了围绕产业需求，吸引高端科研主体集聚，园区层面还需要搭建科研合作平台来实现高端科研主体与本地企业的有机嫁接，推动委托研发、共同研发和人才培养等合作，打造科技研发基地、技术服务高地。

　　科创：是激发园区创新创业的活力。一流高科技园区一般采用“建载体+搭平台+用资本+搞活动”的模式，搭建完整的科创生态体系，推动科研成果产品化、企业化、产业化。

　　科技：能提升区域优势产业的实力。需要立足国内外前沿技术转化和本地科创成果产业化，通过技术并购、产业投资、融资租赁等方式，打造以预生产、科技制造为主的科技成果先进生产示范基地，并在周边发展承接大规模生产制造功能的产业基地，从而推动区域先进制造业协同发展，提升区域制造业整体发展水平。

　　科教：能提高专业人才保障的能力。园区需要颠覆传统科教内容和培训空间形式，与国际知名高校、研究院、知名企业学校、教育机构等科教主体合作，以虚拟教育、智慧教育、协同教育、定制教育等方式，打造涵盖教育、培训、认证等多功能的未来教育平台，为企业和产业发展培养各类型人才。

　　科贸：能放大科技成果转化的潜力。面向供应端的科研、科创机构和生产制造企业的新技术和产品以及需求端的实体企业、贸易公司，通过场景、实景、实物、视频等多种展示方式打造国际科贸中心，并开展技术咨询、金融服务、技术评估、专利认证等服务，促进供需双方开展技术贸易和产品贸易，加速科技成果转化。

　　在很多园区ku酷游，“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头，园区被传统的、高耗能、高污染的产业所占据；而有的园区因为招商失败，所谓的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”。

　　当前以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区，在建设过程中普遍存在“产城分离”和“圈地思维”这两个突出的问题。开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，最后地方债务高筑。由于产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业和生活配套，导致产业和城市融合度很低，产业园区发展缺乏后劲。

　　越来越多投资商和政府发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的产业园区招商策略。

　　没有一个明确的定位、招商做起来就会很艰难。根据产业园区的特性，结合市场竞争情况，来对产业做一个差异化的定位，通过定位打造一个市场上的全新具有很强竞争能力，且为客户所喜欢的产业园区。

　　产业集群优势不突出，同质化竞争严重。如广州科技园区“以点为据、各自为营”的发展状态，各园区产业规划特色不鲜明，园区间协调联动与利益分享机制不健全，大量科技园区将装备制造(48.3%)、汽车(43.3%)等产业确定为园区主导产业，与城市主导产业或优势产业盲目趋同。除广州科学城、广州国际生物岛等少数园区外，大多数园区缺乏依托自身资源禀赋的特色产业设计，以及基于园区本身空间合理利用的园区产业谋划，存在较严重的同质化竞争，园区间产业、人才、资金和生态资源等难以良性联动，园区主导产业的集聚优势不突出，缺乏国内领先或具有国际影响力的优势产业集群和创新集群。

　　其次，综合服务功能不强，部分园区基础设施不完善。科技园区以凝聚新兴产业和科技人才为核心，需配套完善的产业、创新、服务和生活等综合功能。

　　首先，同质化现象严重。目前全国出现了数千家大大小小的创意园，很多属于重复建设，缺乏自成体系的内容。这种一哄而上，造成不必要的资源浪费，并形成恶性竞争。此外，还存在很多用文化创意的概念做房产的现象，导致创意产业同质化的出现。

　　其次，园区顶层规划设计存在问题。一些园区缺乏长远规划，对市场行情与周边环境调研不足，对园区本身文化创意的核心定位不准确，最终导致在实际运营过程中，可发展空间不大，效益转化后劲不足。

　　再次，创新能力不足，盈利模式欠佳，靠出租度日。文创园的价值在于构筑产业链，提供良好的孵化氛围，发挥园区的产业融合价值。

　　总的来说，无论是产业园区、科技园、创意园区等，作为产业集聚发展的重要载体，在推动我国经济高质量发展过程中发挥着关键作用，因此研究产业园区的发展规划具有重要的意义。

　　据了解，未来产业园发展三大新机遇分别为“双循环格局、产业数智化、双碳绿色发展”。

　　广东网商时代产业园投资管理有限公司（以下简称“网商时代”）是一家专注于为产业基地提供全链条运营服务与解决方案的互联网+产业园区运营商ku酷游，为地方政府、央国企、房地产企业提供“产业规划资讯、产业载体运营、产业孵化培育以及产业生态建设”一体化解决方案。

　　网商时代自成立以来，也一直围绕着“双循环格局、产业数智化、双碳绿色发展”三个要点，深耕创新创业孵化育成领域，利用互联网+技术持续为企业提供多元化的创业孵化服务，不断打造绿色、优质的产业载体，在企业转型升级与城市经济发展之间发挥“桥梁作用。

　　特色产业园，就是围绕特定产业领域做精做深并形成特色，以产业链为核心，形成产业集聚效应，完善园区产业生态，促进产业结构调整和升级。

　　在网商时代获得运营权的创业孵化载体中，皆有明确的主导产业，如科技创新、互联网、电子商务、人力资源、家政、直播、文旅等。

　　运营园区过程中，网商时代在明确主导产业方向后，分析产业特点，围绕产业上下游招商引资，吸引目标企业落户，通过精准搭建产业配套体系，为入驻企业提供提供培训、技术、金融、法律等等多种精细化、专业性、复合型的运营服务，将产业集群规模效益发挥到最大化。

　　产业园不断助力入驻企业迈向全国化、国际化的同时，也为自身建立了更大格局的产业吸引力，争取在国际市场中的高端市场取得竞争优势。

　　园区在建设之初，无不怀抱凌云之志，但最终折戟沉沙的绝不在少数。（找找园区网济南站）

　　前车之鉴后事之师，困住园区的是什么？今天总结园区的七种死法，望园区同仁引以为戒。

　　2012年底，万科集团通过与河南当地龙头地产商——美景集团强势「联姻」，将郑州「美铭科技园」的建设运营权收入囊中。

　　「美铭科技园」是万科在产业地产上的首秀，但万科似乎并未做好万全准备，在后来媒体的采访中，一位郑州万科负责人承认：「事实上，当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清晰」。

　　后面万科的一系列操作，也验证了其产业地产新兵的「本质」。对于美铭科技园这么这块来路不明的科研用地，万科居然没有提出任何异议；而当万科打算对产业园内的独栋办公楼进行分栋、分层销售的时候，便立刻被相关部门阻止，园区招商中心被强拆，本就不擅长产业地产操作的万科便开始了四处碰壁、进退维谷，最终只得以「高昂学费」赎身。

　　《皖江城市带承接产业转移示范区规划》批复后，安徽省委、省政府决定在芜湖和池州境内设立两个集中区——「安徽省江南产业集中区」和「安徽省江北产业集中区」。

　　两个集中区建设一度被视为安徽省皖江示范区建设工作的最大亮点，不仅因为两地是承接产业转移的集中区域，更为主要的是，它们是皖江示范区发挥「先行先试」优势，突破行政区域、体制机制改革的重要尝试。

　　按照省政府开始的设想，两个集中区设立「省直管」的正厅级集中区管委会，建立一级财政，以便更好地调动各地的资源。

　　当然，所谓「省直管」就是「空降部队」，所以两个集中区的一大成果便是在短时间内提拔了一大批厅级干部。

　　但在实际操作中，发现这种方式根本很难运作。一方面，土地、基础设施等各种资源的所在地在市里，管理权在省，经常要县、镇、市、管委会几方会谈，效率太低；另外，涉及到土地出让金、税收等实际利益分配，各地市间也互不相让；2012年初，省政府宣布两大集中区「降级」，由「省直管」变为地级市「代管」，人权、财权和相应的事权一并交予所在地市。

　　集中区的「降级」，最直接的影响便是政策含金量退坡。省级直管时，集中区用地计划单列，每年有5000亩的农用地转为建设用地指标；体制调整后，用地指标由集中区和市里统筹，指标锐减到每年1000亩或2000亩；况且，此前不少企业是冲着「省直管」的金字招牌来的，没想到一年多后改为「省市共建、以市为主」，企业觉得政策稳定性差，有的干脆就不投资了，直接导致了两大集中区的败局。

　　2011年以后，为了将科教优势转化为生产力，在南京前市委书记杨卫泽的推动下，南京各区县纷纷大兴土木修建科技园。

　　据不完全统计，截至2015年末，除了20家紫金科技创业特别社区外，南京市级以上的科技企业孵化器、大学科技园和战略性新兴产业创新中心已超过200家。

　　在政绩烙印之下，各家园区开始互相挖对方的企业，甚至造假应付领导，把原来的企业合并到新的园区里...南京的园企供求关系严重失衡，园区大面积倒闭...

　　2017年，南京宣布园区改革，撤销原紫金科创特别社区、国际企业研发园，把全市83个园区整合设立15个高新园区，给这场闹剧画上了句号。

　　近些年，北斗产业迎来了发展黄金期，在交通、减灾、电信等许多领域的应用都取得了重大突破，大有取代GPS，成为新一代导航霸主之势。

　　媒体刊发的开工报道显示，该园区是两江新区的重大项目，计划竣工日期为2015年末，目前，该项目已烂尾。

　　园区在线查阅有关资料，该园区最初是在两江新区优惠政策支持下规划的，原想通过北斗技术研发带动应用开发企业和终端生产商聚集。然而北斗相关企业数量十分有限，招商难度远超想象；政府提供的地块也很偏僻，产业氛围一直没起来。在政府的催促下，投资方先后投入近2亿元建设资金，后来和两江新区一起商谈引进的几个项目出现变故，合作方资金断链，最终项目烂尾。

　　华东一本地开发商，以政策优惠带限制条件拿到一块偏远的空地，实实在在地盖起了写字楼，结果发现实际成本高，开发周期长，新区写字楼根本卖不动，亏得一塌糊涂。

　　而旁边一老牌开发商则老谋深算得多——它和政府谈判，要么配套大量住宅，要么政府回购部分楼宇。经过一番磋商，政府按一定比例搭配了住宅，那两年又恰逢楼市上涨，该开发商赚的盆满钵满。

　　这里并不是鼓励大家死命往住宅上靠，但在产业地产行业，园区只是政策牌和敲门砖，实际盈利还是要靠另辟蹊径。

　　最简单的，梳理园区开发类上市公司的主营业务可以发现，他们本身有一部分土地整理、园区开发的功能，但大部分仍以房地产作为主要业务。懂者自懂，不好多说ku酷游。

　　2019年3月21日，盐城响水化工园区一企业发生爆炸，造成78人死亡，数百人受伤。

　　发生这样的特大事故，江苏迅速「重拳出击」，盐城的化工产业全面停工、停产。或许是为了印证响水化工园管理和整治水平的低下，江苏省化治办迅速表示，去年该园区综合排名倒数第三，得分55.5分，就算不发生爆炸，园区也是在关闭整治之列。

　　然而，综合得分80分，排名全省第四的滨海经开区沿海工业园，因为受到响水爆炸案的影响，竟然也被一刀切全面停产近五个月，受此影响的大丰港石化新材料产业园同时全面停产整治。

　　作为全省综合排名前列的化工园，滨海经开区沿海工业园聚集了许多优秀的化工企业，且不乏有全球定价权的企业，笔者相信，其环保、安全和技改的投入方面应该是比全省大多数园区要好的，一些企业家也提出来，要请国家级专家现场检查和比试。然而，在省里的高压之下，没有人敢随便做复产的决定。

　　2005年，江西省新余市拿出2个亿，引进光伏巨头赛维集团，要知道，2004年新余全市财政也不过18个亿，这一操作几乎是把政府的命和赛维紧紧捆到了一起。

　　起初赛维的表现还是非常耀眼，2007年6月，赛维LDK在纽交所上市；2010年，赛维已经成长为世界最大的硅片生产商；在赛维的带动下ku酷游，新能源行业甚至超过钢铁，成为新余市第一大产业....

　　然而，2011年底，受光伏双反影响，赛维迅速陨落，其高达300亿元的负债浮出水面。但此时新余市已经与赛维连体共生，新余不得不举全市之力向赛维「输血」：先是市里提供两个亿，后又求助江西省拿出20亿，2012年，新余市又再次垫付5个亿到期贷款...

　　目前来说，全国各类的园区有很多，如高新技术开发区、经济技术开发区、专业园区等，不同的园区有不同的发展策略，在招商方面有不同的计划，像产业园区，所招商的行业是现代服务业，为企业提供持续发展的可行性。在产业园区招商规划理念中，每个园区所面临了一些问题要解决，产业园区、科技园区、创意园区也是如此，那么产业园区所需要解决的6大痛点问题是什么？

　　1、如何结合区域的产业基础和资源禀赋，进行产业定位和产业规划布局，选择主导产业和支柱产业；

　　3、如何从产业链的角度对现有的区域产业进行深入分析研究，寻找缺失环节和关键环节；

　　4、如何在园区建设与运营管理模式和机制上形成突破，保持健康、持续的发展趋势；

　　6、如何在顶端做好强产业链布局，分阶段实现推进产业聚聚，给园区提供持续竞争力。

　　赛伯温产业园区经过多年不断的改进，对目标企业进行无缝隙对接，确保产业园区的正常招商运营，并对企业进行全面监控，为企业打造全面发展的规划方案，助力企业在园区中不断的发展，为企业带来更多的发展价值。如果您想对赛伯温产业园区招生有进一步了解，或想入驻赛伯温产业园区。都可以咨询我们！