ku酷游在经济不断发展和转型升级的大背景下，产业园区作为推动区域经济发展的重要引擎之一，扮演着越来越重要的角色，亦得到了政府、产业巨头、“轻资产”运营商、创投机构等各方力量的持续关注！

　　纵观2023年，产业园区现状如何，在招商、运营、数智化建设等方面，又该如何拨云见日，找准方向？这是所有产业地产人所关注和探讨的焦点所在。

　　2023年，在政策红利、技术创新和需求升级等多重因素驱动下，产业园区迎来前所未有的发展机遇，吸引多方下场入局。受此影响，产业园区在运营模式、管理模式等方面都发生了许多变化。如果要用一个字来总结最大变化，那就是：卷。

　　根据一份公开数据显示，从2020年到2025年，全国产业园区以每年1.4亿平方米的速度扩张，预计到2025年，全国园区总面积将突破62亿平方米。与此同时，全国各地纷纷推行“工业上楼”模式，仅在深圳，5年就将建设1亿平方米的产业空间。大量的低成本产业空间，不仅会对传统写字楼造成较大冲击，也将改变产业园区市场的竞争格局。在优质企业资源有限的情况下，园区越建越多，势必造成全国城市之间、园区之间开启“抢人抢钱抢地盘”模式；

　　自90年代以来，至今全国已有上万家城司。然而，大量城司缺少专业化、市场化的产业经营管理能力和经验。面对经济下行的严峻考验，那些债务负担重、资金缺口大、造血能力差的城司，如坐针毡，焦虑满满。针对如何招商、如何搭建产业生态、如何引入产业等问题，越来越多城司开始疯狂调研、疯狂对标，疯狂学习。

　　虽然内卷加剧，前路崎岖，但仍有破解之道，总结下来，可总结为四步，分别是：想到、规划到、做到、做好。

　　第一步，想到。想到代表着认知同频，战略方向的统一。很多时候，园区董事长、主管领导以及具体执行人，其思路往往不一样，这会给后续工作开展造成较大影响；

　　第二步，规划到。规划到代表着战略已经想好，并开始制定相应的战术，一园区一打法一预算一团队，即花多少钱、请什么人，做多少事，达到什么结果；

　　第三步，做到。战略战术想好以后不是大量去做，而应选一最小或是代表型项目，去验证战略及战术的准确性，通过最佳实践，小而美的方式去试错，不断修炼内功；

　　第四步，做好。做好意味着可以将验证成功的模式，在自己的项目中间横向复制，或是提炼成轻资产输出的模式，对外输出“工具+方法论”，做到跳出碗里做锅里，跳出锅里做地里。

　　以深圳湾科技为例，2022年1月正式启动了数智园区数字化建设项目，通过结合自身园区业务应用场景，从经营、用户、业务、平台四大视角出发，持续打造数字化链接与生态平台能力，构建起“标准化、自动化、智能化”的高效运营体系，让园区逐步从“产业空间模式”走向“生态运营模式”。点我了解，智慧园区数智招商方案

　　与此同时，深圳湾科技还通过总结园区开发运营经验，形成了一套完整的可复制、可推广、可输出的具有深圳湾特色的轻资产扩张模式。目前，深圳湾科技已横向地跳出“碗里”做“锅里”，“接管”了深圳最大的“工业上楼”项目——新桥东先进制造产业园。该项目建筑空间超500万平方米，是深圳市少有的大工程。此外，深圳湾科技又跳出了“锅里”做“地里”，“接管”了成都市的白鹭湾科技生态园。

　　从“想到”，到“规划到”，再到“做到”、“做好”，深圳湾科技的数字化升级经历了完整的全流程，不仅让园区经营管理“双效”提升，同时也加快了园区产业创新生态系统构建，逐渐发展成为产业园区生态运营标杆企业。

　　目前，产业园区供给总体过剩、优质企业资源相对稀缺，导致产业园区对于优质企业的“挖墙脚”式争夺非常激烈，甚至同一城市不同区县的园区之间都存在“以邻为壑”的争抢现象。我们说，适当的良性的竞争有助于行业的发展，但当园区忽略本地产业基础，盲目“跟风”，以为拉到篮子里面都是菜，就会导致园区陷入同质化竞争的危机之中。

　　以“让利”为核心的传统招商策略，其效能早已日渐式微，园区要想真正引进企业、推动招商方案落地，关键在于一整套逻辑和支撑体系。而这一体系涉及地方管委会、城司双重视角。所以，要解决园区招商问题，我们可从两个层面展开分析。

　　一是市场订单。招商的本质，是帮助入园企业做生意，城司要善于利用自身“国家队”背书及影响力，在现有产业链的基础上，为企业创造更多订单增量；

　　二是成长资金。企业的发展离不开资本加持，在企业从1到N的成长过程中，城司可以通过产业链，给予企业必要的资金帮扶；

　　三是开放场景。联合入园企业建设共享式展厅，集合“招商中心+运营中心+共享中心”于一体，做到每一次园区参观，都是在帮企业做宣传。除此之外，城司还应打造一整套数字化招商工具，围绕拓客、判客、跟客、定客招商全流程，更好承接和促进客户转化。

　　一是讲好园区故事，争面子。要善于借助数字孪生、人工智能等技术讲好园区故事，凸现园区品牌形象，争取政府“站台背书”，获得更多资源。

　　二是争取实惠，为企业做里子。通过为企业提供市场订单、成长资金和开放场景，让园区企业感受到园区的真心实意，增强企业对园区的满意度和幸福感；

　　三是提升综合服务能力，赚票子。顾名思义，通过增强园区运营管理效率，提升企业服务水平，赋能企业高质量发展。

　　2023年园区运营服务的重要性不断提升，从园区开发商向运营服务商、产业投资商转型的趋势加速。然而，目前，国内大多数园区企业存在“开发强、运营弱”的问题。如何提升运营服务水平，成为许多产业园区发展的当务之急。

　　如何提升运营管理水平？产业园区可以从三个方面着手，即：toG、toB、toC：

　　to G层面，作为一个园区，特别是城投型园区，其核心任务在于帮助政府提升惠企政策执行力，促进各项惠企政策落地、落细、落实。园区应把政策解读好、消化好掰碎ku酷游，就像喂鸟一样，让面包变成颗粒状，把产业补贴等喂在企业身上、哺育它成长；

　　to B层面，园区应充分发挥平台“连接器”功能，筛选并聚合优质资源，形成各类服务ku酷游，横向传导到企业身上，帮助企业省钱、省心、省时间；

　　toC层面ku酷游，产业园区还应建立园区服务长效机制，完善园区服务配套设施，打造有温度的园区环境，提升企业及其员工幸福感。

　　来自郑州某智联网产业园的副总，曾向老笑分享到，园区运营应以终为始，既要满足客户所需，也要兼顾运营价值，做到“为用、适用、好用、耐用”。自2021年园区投入运营以来，他们会根据产业性质、业态等不同，建立园区服务的“必备清单+选配清单”，来为入园企业提供精细化、“保姆式”的运营服务。

　　比如，通过政策申报策划、跟进辅导、主动走访ku酷游、个性化定制等方式，为企业提供融资服务。截至目前，园区已经帮助20多家企业成功融资到账，并且基本上都是纯信用贷款。这为企业大概节省了40万元的银行利息；又比如ku酷游，1/3的运营人员，专职为企业提供32项政策申报服务，覆盖策划、辅助，申报，年审/年报的全流程，让各项政策更好落地，更好惠及企业发展。

　　总的来说，产业园区的运营，其本质就是脚踏实地做好各类服务工作。而不同园区、不同产业对应的运营需求各不相同，这要求产业园区的运营，要和周边环境相融合，和所在城市特点相匹配，以打造适配于园区的运营体系，构建区域独特的盈利模式。这是未来园区运营发展的重要方向。

　　过去，数智化对于园区而言仅仅是面子工程，如今，越来越多的园区发现数智化成为了一个必选项，变成园区的差异化的核心竞争力，对于提升园区的服务品质、促进园区招商，起到非常关键的作用。

　　产业园区的数智化，绝非单纯技术问题，而应是“业务设计+工具+客户成功”的实践，离不开“334”原则，即：30%在于顶层业务逻辑梳理和策划，30%在于工具的内容输出，40%在于将客户扶上马送一程，帮助客户成功。那具体该如何推进？总结下来，一共有三件事，分别是：一块屏、一把刀、一支盾。

　　一块屏，解决“讲园区故事”的问题。通过借助数字孪生、人工智能等技术，打造第四代展厅，从时间和空间维度全方位展示自身的特色与核心竞争力，并通过线上VR楼书、线下数字展厅相结合，向上汇报要资源、向外招商展实力、向内管控盯目标；

　　一把刀，代表的是“数智招商+生态运营平台”的模式设计。数智招商，指的是园区应围绕拓客、判客、跟客、定客招商全流程，体系化打造一整套数字化招商工具，实现精准高效招商；而生态运营，则包括提供哪些政策服务、资金补贴，以及如何打造开放场景等内容；点我了解，园区多渠道拓客

　　一支盾，代表的通过“资产管理+租赁管理”平台设计，赋能园区从资产规划到招商、租赁一体成交全业务在线，借助一站式数智化工具，帮助园区盘点盘清盘活资产，实现园区资产经营的标准化、在线化、智能化。

　　面对日新月异的创新技术以及持续内卷的行业现状，产业园区的发展，已经从比较“粗犷”的路径不断进化，步入到精耕细作、拼综合实力的阶段，并迈向3.0智慧生态运营服务时代。

　　在此背景下，产业园区应找准自身定位，结合客户诉求和自身资源优势，持续构建穿越时间和空间的产业生态，不断提升自身管理服务水平。这样才能更好地帮助地方政府培育产业经济，赋能企业高质量发展，以及打造有温度的社区生活。

　　未来，产业园区作为国家经济发展的桥头堡，势必将迎来新一轮的发展，而随着产业园区的发展体系进一步升级，我们唯有不断深入研究行业特性，加快数字前沿技术与企业创新探索步伐，才能在借时代东风之势，扶摇直上，实现可持续的高质量发展。（作者简介：张帆，又名老笑，产业园区智慧运营实战专家。现担任明源不动产研究院副院长，明源云智慧园区合伙人、总经理）