ku酷游自我国第一个产业园区招商蛇口建立以来，产业园区数量和规模逐年提升，据2018年《中国开发区审核公告目录》统计，我国国家级产业园区552家，省级开发区1,991家。根据前瞻产业园区数据库统计，2022年我国各类产业园区数量高达8万多个（统计口径存在“园中园”重复计数，数量偏高）。

　　产业园区经过40余年的探索与发展，其对区域经济发展的贡献得到了验证，地方政府希望产业园区成为当地经济发展的又一增长极。但是，随着各地产业园区林立，不可避免地出现了园区同质化严重、供求失衡以及招商困难等问题，本文结合过往的产业园区规划及招商咨询案例，尝试探讨产业园区规划的基本方法及关键问题。

　　产业园区是企业集聚的载体，通过为企业提供一站式服务和易于创新的环境，促进企业走向专业化、规模化、创新化，进而带动地方经济发展。产业园区规划一般采用自上而下的方法，根据详尽的宏观环境分析、区位优势分析和实地调研，依次明确产业定位、目标客户、招商方案以及运营服务四个方面的规划内容和落地方案。

　　产业园区规划的关键在于产业的定位分析，只有产业定位准确，后续的目标客户确定、招商方案设计和增值服务规划才会更有针对性和落地性。我们一般通过外部环境分析、区位优势分析以及产业价值分析来确定产业园区重点发展的产业方向。

　　宏观经济分析：①分析世界宏观经济状况、产业发展趋势、技术变化趋势及对我国经济发展的影响；②分析国家宏观经济结构调整和产业转型对产业园区战略和产业规划带来的机遇和挑战。

　　产业政策分析：产业政策是影响我国产业发展的重要因素ku酷游，分析全国及区域总体规划、政策导向、城市群建设和产业布局等对产业园区战略和产业规划带来的影响和机遇。

　　产业基础分析：分析地区产业结构、产业链的优势环节和薄弱环节以及关联产业情况，梳理当地的大型企业名单。对于当地已有产业基础的产业，建设成本和风险小于没有产业基础的产业，产业园区建设的目的应该是在已有产业基础上进一步发挥集聚效应，延长和增强优势产业链；对于没有产业基础的产业，应谨慎分析当地的关联产业及市场需求情况，判断是否具备引入龙头企业，并围绕龙头企业建立产业链的能力。

　　市场需求分析：邻近市场是企业选址的重要因素之一，也是企业在当地长期发展的基础，分析当地的市场规模、增长潜力以及与目标市场的距离等，判断市场需求对企业是否具有吸引力。

　　人力资源分析：人力资源是企业重要的生产要素，降低人力成本和邻近技术人才是吸引企业入驻园区的重要因素，调研当地的人力成本、梳理当地的高校院所名单，分析人才资源供给和劳动力结构情况。

　　地理位置分析：园区附近的机场、高铁、公路、港口等交通情况分析，与主要城市或市场的距离分析等。

　　同类型园区分析：对周边地区的产业园区进行梳理和分析，对比各园区的优劣势，在后续具体落地方案中注意发挥当地园区的差异化优势。

　　产业的投资价值分析包括产业的成长性与成长空间、盈利能力、集中度、市场结构、产业结构等。

　　成长性和成长空间：处于成长阶段的产业无疑具有成长空间和成长性，但是，即使是处于衰退阶段的产业，只要其衰退的阶段时间跨度大，曲线平缓，通过后续的转型升级仍然具有投资价值。在不同的经济结构或不同的地域，同样一个产业可能具有完全不同的发展阶段，比如，在发达地区，传统制造产业属于衰退产业，但是在农业经济向工业经济和服务经济转化的地区，其生命周期还处于发展阶段，因此，需要结合地域来分析产业的生命周期。

　　产业盈利能力分析：通过对产业平均利润、利润分布、不同环节利润的转移趋势的分析，判断产业是否具有投资价值。

　　市场集中度分析：一般情况下，产业发展越成熟，行业集中度越高，分析典型企业市场占有率，产业的地域分布集中度，判断产业处于哪个阶段，以及如果园区发展该产业是否具有先发优势。

　　产业结构分析：根据波特模型，从供应商、客户、潜在进入者、现有企业以及替代产品五个方面分析产业的竞争情况。

　　产业发展趋势分析：分析行业发展趋势、特点、投资热点以及大型企业的发展动向，梳理产业需求和盈利情况，评估产业发展前景及所带来的投资机遇。

　　产业关键成功因素：在一个产业范围内竞争获胜的关键在于对关键成功要素的掌握和使用上，可能的关键成功要素包括：建立行业标准、控制价值链、获得良好的客户关系、较高的品牌知名度、先发优势、成本优势等。

　　通过以上分析，筛选产业中具有发展前景的热点产业、蓝海产业，确定产业进入方式和进入环节。

　　通过以上外部环境分析、区位优势分析和产业价值分析，明确产业园区的相对优势以及具有发展前景的产业。

　　通过以上对细分产业和产业链环节的定位，我们进一步分析目标客户的需求，使后续招商方案和增值服务的设计更具针对性。企业的需求因企业所处的产业链环节以及企业发展阶段的不同而不同，总的来说，企业需求包括市场需求、降低成本、产业集聚、人力资源、优惠政策等。

　　市场需求：分析当地的现有市场、潜在市场以及邻近市场情况。对于企业来讲，进入当地并获得业务拓展是影响其选址的重要因素，比如数字经济企业可能希望获得智慧城市业务，新能源企业可能希望获得城市公交能源升级业务，其他一些企业可能希望获得与当地龙头企业的业务合作。

　　降低成本：对于劳动密集型且处于扩张期的企业，人工及土地厂房成本可能是其考虑的首要因素。

　　人力资源：对于研发企业，特定类型技术人才对企业的发展具有重要影响，分析企业所需的稀缺人才、当地的人才供给情况以及当地的人才引进政策。

　　园区服务：企业的全生命周期需要多种专业服务，比如融资、财务咨询、战略咨询、专利申请、业务对接等，优质的园区服务对于企业的发展壮大具有关键作用。

　　优惠政策：税收补贴、人才补贴、固定资产投资补贴等是常见的政策优惠，不同地区的支持力度有所不同。对于一些特殊的行业牌照，比如能源企业的排放证等，可能成为吸引企业落地的重要因素。

　　产业园区承担着地区经济发展的责任，具有引导产业集聚、培育和发展当地产业的诉求，从具体指标上看，包括产值、税收和就业岗位等。产业园区的短期产出主要依赖土地增值和房地产开发，长期产出主要依赖增值服务收入。

　　短期需求：产业园区的短期收入主要来源于土地/房屋销售收入、物业和租赁收入，因此产业园区的短期需求是房屋出租和出售ku酷游。

　　长期需求：随着企业的入驻，产业园的长期收入主要来源于增值服务，包括工商服务、财税服务、投融资服务等，因此长期产业园区的需求为提供企业成长过程中所需的增值服务。

　　企业需求和园区需求相互匹配是产业园区实现可持续发展的关键，产业园区规划需要结合产业园区的经营目标、可投入的资源以及企业的需求和产出情况，合理地确定拟引进目标企业类型、发展阶段和数量。产业园区的经营目标包括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上市企业数量等。

　　政策优惠：固定资产投资补贴、税收返还、人才补贴、土地厂房优惠等。园区优惠政策必须具有针对性，需要适合行业企业的特点，除去普惠政策外，必须有一事一议的政策。

　　园区自主招商：利用园区招商团队进行招商，加强对招商人员的专业化培训和健全完善招商制度，定期举办专题招商活动，对于大型企业进行一对一招商。

　　离岸孵化中心：在异地（目标企业集聚区域）设立离岸孵化中心，对于短期内无法立即落地的企业，先引入离岸孵化中心，后续企业成熟后，将部分或全部业务迁移产业园区。

　　企业在发展过程中会产生各种需求，如市场拓展需求、技术开发需求、人力资源需求、融资需求、扩产带来的土地厂房需求等ku酷游，作为企业发展载体的产业园区应从企业需求出发，提供包括业务对接服务、技术对接服务ku酷游、人才服务、金融服务、物业服务等一系列的增值创新服务，从而助力企业全生命周期健康发展，保证园区的可持续发展。

　　基础及咨询服务：物业服务、业务对接服务、技术对接服务、人才服务、财税服务、金融服务等。

　　信息化建设服务：搭建园区的信息化平台，实现园区运营者和企业之间信息的有效流动。利用信息化技术手段在日常运营管理中为企业提供基础服务和增值服务。

　　园区品牌建设：通过优质的增值服务建立园区品牌，吸引企业入驻的同时，也能够吸引社会资本投入，形成良性循环。

　　管委会及其下属机构：由产业园区管委会或其下属机构负责物业管理、专业化咨询服务等。

　　产业运营企业或实体企业：专业的产业地产商或实体企业负责园区的运营，优点在于市场化的运营可以提高运营效率、更能洞察入驻企业需求。

　　经过40余年的发展，我国各类产业园区数量已达到数万个，产业园区成为地区经济发展新的增长极，但同时也面临着同质化、招商难、增值服务不足等问题。

　　产业园区定位盲目追求发展战略新兴产业，未充分分析区位优势及目标产业的关键成功因素，导致产业链关联度不高、园区同质化问题。针对园区的同质化问题，我们要在分析和调研宏观环境、区位优势、目标产业和企业需求的基础上，明确产业园区的护城河：

　　无形资产：产业园区的无形资产包括品牌、牌照以及国家赋予的特殊政策。比如已有成功园区运营案例的运营企业或政府、国家级或省级牌照以及园区内企业特殊补贴政策等。

　　产业生态：产业生态是一种非常强大的竞争优势，随着规模的增加、配套的完善，园区将变得更有价值，对企业更有吸引力。

　　成本优势：包括资源禀赋、区位条件等，园区规划和招商引资时应最大化利用这一优势。

　　招商是产业园区发展的关键，部分产业园存在招商资源少，招商对接效率低、传统招商模式效果不佳等问题，导致园区招商成功率偏低。

　　做好目标企业定位：对目标企业所处产业链的环节、发展阶段、集聚区域以及和园区的匹配情况获得较准确的认知，从而提高项目对接的有效性。

　　针对性性的招商方案：不同发展阶段及类型的企业的关键成功因素不同，针对不同客户设定不同的招商政策。

　　增值服务是园区长期运营的主要盈利方式，也是园区发展的重要支撑，大部分园区仅关注招商引资，但在资源对接、专业咨询等园区增值服务严重滞后，难以促进企业规模化发展，进而影响园区长期盈利能力和竞争力的提升。针对增值服务，产业园区运营方应在企业入园前进行综合评估，企业入园后进行持续跟踪，从而洞察企业需求，帮助企业成长。

　　企业入园前进行综合评估：产业园区在引入企业前应该对企业的成长性、经营风险等进行有效诊断，必要时可聘请咨询公司进行协助，在企业入园协议中对企业的需求以及发展目标进行量化。

　　跟踪入驻企业发展情况：产业园区运营方应该对已入驻企业的进行定期跟踪考察，了解企业的业务需求、技术需求、人才需求ku酷游、融资需求以及经营困境，及时满足企业成长需求，帮助企业摆脱经营困境。

　　分析园区竞争优势：通过专家访谈以及实地调研，明确目标客户对园区选择的标准以及标准的权重，这些标准包括优惠政策、贴近市场、降低成本、园区环境、产业集聚、人力资源、园区服务。

　　确定目标客户范围：通过前期对目标客户与该园区匹配程度的分析，我们确定目标客户范围，这些目标客户具有市场前景好和需求匹配高的特点，集中在特定类型和产业链环节。

　　分析目标客户现状：对目标客户的数量、所处阶段特征、区域分布、商业模式和竞争格局等进行分析。

　　设定园区产值目标：通过实地调研了解不同企业对园区产值税收、集聚效应的贡献，并进行重要性评价，预测园区未来5-10年的投入产出情况。

　　设计招商落地方案：不同阶段和类型的企业对市场、成本、政策、人才等因素的需求存在差异，我们增加招商手段和租金制定的灵活性，针对大客户的招商方案包括一对一的直接接触、借助中介机构渠道，对于一般客户的招商方案主要为专题招商活动等。

　　园区定位：该园区宏观产业定位于生命健康领域，包括制药、医疗器械生产及研发、信息化产品开发、专项服务等细分产业。

　　短期发展需求：产业园区运营方希望尽快完成已有园区房地产的租赁，形成一定的经济收益。

　　长期发展需求：产业园区在原有房地产租赁业务的基础上形成新的盈利点，把促进园区产业形成差异化竞争优势作为长期且核心的发展目标。

　　分析当地医疗资源：通过对医疗机构数量、公共卫生机构人员数量、医师负担诊疗人次数据的分析对比，我们初步得出当地医疗资源相对充足，为支撑生命健康产业发展的市场化运营提供了可能。

　　分析市场消费能力：通过分析医疗卫生相关的政府支出、社会支出、个人支出以及人口数量和结构情况，我们初步可以得出当地的基础消费能力高、消费意愿强、消费体系完备。

　　分析区域产业政策：通过分析区域产业规划及产业政策，确定对该地区的产业定位以及优先发展的细分产业。

　　分析园区优势条件：通过区位优势分析、科研院校资源分析、市场及资金情况分析以及实地调研，确定该地区对特定阶段和产业链环节的企业的吸引力。

　　分析热点细分产业：通过产业链的详细分析，确定细分产业中与地区优势相匹配的蓝海产业和热点产业。

　　梳理园区资源渠道：园区可获得的资源包括行政资源支持、当地资源对接、外地资源导入等。

　　确定场地使用面积：通过对同类型企业的实地调研，确定项目面积需求、基础设施面积需求以及预留场地面积。

　　对接及引入储备项目：根据以上产业定位分析，我们推荐了潜在项目，介绍项目需求并协助园区进行对接。

　　产业园区的规划、招商和运营服务是一系列相互关联和影响的环节，只有前期产业规划符合地方产业比较优势及产业发展趋势，后期的招商和运营服务才能更加顺畅。在产业园区建设过程中，政府发挥产业引导作用的同时，应遵循商业规则和市场规律，适当地利用专业的产业园区咨询机构资源，使产业园区的规划符合地方产业现状，招商和运营符合规划预期，从而使产业园区成为地区经济发展又一增长极。

　　[1] 招商银行. 产业园研究之总览篇：产业园发展特点、类型比较与策略建议. 2022-02-22.

　　[3] 甄杰、任浩等. 中国产业园区持续发展：历程、形态与逻辑. 城市规划学刊. 2022.1.

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