ku酷游伴随着城市的发展与更新，产业成为推动城市经济发展的引擎。产业园区作为产业发展的重要空间载体，其开发运营自然承担着更多的责任和压力。

　　而作为国资平台开发的产业园区，既要实现自身的商业价值，也承担着支持政府实现产业转型升级的使命。

　　面对日益激烈的市场竞争，如何让产业真正落地，实现资产价值最大化也成为国资平台产业园区运营方亟待解决的课题。

　　本期【资管峰会大咖说】，来自上海市北高新集团的总会计师吴浩与杭州南方瑶光产业运营管理有限公司总经理叶鸣，分别分享了市北高新园区的成功案例和专业化园区运营管理思路，为产业园区的运营方提供有实践意义的答案。

　　作为园区行业的“老兵”，市北高新园区聚焦发展大数据与云计算产业，整合政策、产业、商业、人才等各方优势资源，打造了一个完整的大数据产业生态链，已然成为上海大数据产业高地，是上海“创新驱动、转型发展”的示范窗口和闪亮名片。

　　历经28年的发展，市北高新是如何一步步从一个老工业园区蜕变为国内一流高新技术服务业园区的？

　　来自市北高新的吴浩将市北高新的成功路径总结为三个“度”：极具势能的格局高度、利于势能传导的效益速度、利于势能发挥的生态丰富度。

　　市北高新园区可以追溯到1958年的一块老工业区，叫走马塘工业小区，在八九十年代的时候，这个工业区就已经没落了ku酷游，虽然当时也对这块老工业区进行了厂房的更新建设，但产业并没有随着厂房的翻新而重振起来。于是，在原闸北区人民政府的统一规划下，工业区进行了扩建，园区规模由小变大，企业的生产能级得到扩大，但依然面临着重重困难。

　　这个工业区真正重新焕发出活力的转折点是在2003年。为了满足城区功能定位转型的需求，2003年闸北区人民政府区长兼市北高新管委会主任带队前往新加坡取经，实地学习新加坡产业园区的经营理念和经验，在上海市率先提出发展生产性服务业（即2.5产业）。

　　在市、区政府的大力支持下，“市北工业园区”更名为“市北高新技术服务业园区”，摘掉传统“工业园区”的标签。市北高新园区也坚持围绕着发展现代服务业这条主线不断推进，包括后来市北高新园区大数据、云计算等战略新兴产业的发展推进。而这样一条主线的确定也让市北高新视野豁然开朗，历史遗留的闲置工厂从“包袱”变成园区建设的“香饽饽”。遗留下来的工业厂房具备承重能力高、电力设备和光纤设备配套齐全的特点，正是这些特点促使市北高新园区紧紧对接国家战略，率先布局云计算大数据产业，并顺势提出“载体定制化”的理念来满足云计算和大数据企业的特殊需求。

　　市北高新在产业发展路上洞察到互联网时代的发展趋势ku酷游，抢抓发展先机；同时通过园区形态的规划调整、服务模式的转型，着力推进产业朝着大数据结构升级。正是这样一种从战略顶层的高度对整个园区的规划设计使得市北高新园区具有明确的发展方向、清晰的业务定位，在培育、发展新兴产业的路上稳步前进。

　　市北高新虽然是国企，但它和我们普遍认为的国企有一些不同，而其独特之处就在于市北高新的“政企连接超导体”管理架构。

　　市北高新采用扁平化管理架构，拥有一个扁平化、短平快的决策团队。在角色定位上，负责人转变为团队牵头人，带领团队完成专业任务，由传统意义上的“裁判员、教练员”转变为“领跑者”。闸北区的区长兼任市北高新管委会主任ku酷游，并且已经连续九任区长兼任管委会主任；同时副区长兼任管委办主任，正是这种适应信息化时代企业管理扁平化趋势的架构使得决策非常迅速，并形成了一个快速响应机制。

　　这种自上而下的高效率组织体系有效拓宽政府与企业的沟通渠道、高效与及时的解决企业经营诉求，推进政企“面对面”服务常态化。

　　2015年，闸北区和静安区合并，合并后的新静安区地形类似意大利的地形——靴子：南边的南京西路汇集国内外顶级、一线商业品牌，精彩纷呈，俨然一幅高端派头；中间地带则是苏河湾两岸，是静安区人文休闲创业集聚带，其中部地区是园区，是产城融合的标杆区；北边是上海的老城区，主要是历史悠久的居民住宅区。

　　合并后的静安区纵向延伸，集聚各类产业，随之而生的则是多样化的需求，既有高端型商务需求，又有平民化经济需求。在这样一片丰沃的土壤上，如果有一个很好的想法，找到试验场是很容易的事，找到产业上下游也是很顺其自然的事，新经济企业的发展即得益于这里丰富的产业生态。

　　区位的原生产业优势是一方面，园区内的产业链集聚效应也是生态丰富度很重要的一个方面。

　　整个市北高新园区集聚了上海最多的大数据企业，市北高新现已集聚330余家大数据优质企业，应用场景覆盖几十个行业领域。

　　市北高新紧密对接国家、区域大数据发展战略，深入了解大数据产业发展需求，筑巢引凤，导入上海市政府大数据中心、上海数据交易中心、大数据流通与交易技术国家工程实验室等数据要素资源平台和全国重点大数据、人工智能、云计算等重点企业。已经构建起“数据资源层、数据技术层、数据应用层和数据服务层”的“智能数据全产业链生态图谱”。同时，市北高新围绕园区企业配有行业协会集聚平台、人力资源服务平台、数据港等完备服务平台，为园区企业的经营发展提供良好营商环境。

　　栉风沐雨近三十载，历经三次腾笼换鸟，市北高新园区从以传统工业为主导的产业园区进化成为以总部经济为主导、云计算大数据为支撑的高新技术园区，市北高新毫无疑问是园区转型升级的成功案例。其对于市场的深刻洞察、扁平化管理架构搭建、对于产业发展的透彻研究对于意欲转型升级的存量工业园区的极具借鉴价值。

　　杭州南方瑶光产业运营有限公司总经理叶鸣ku酷游，拥有20年产业新城、产业园区、特色小镇招商运营管理实践经验，主持超过30个产业新城、园区、特色小镇等项目的运营链条顶层设计和管理。本次资管峰会叶鸣从园区发展痛点切入，分享了其对产业园区顶层设计、园区运营等方面的专业看法。

　　现在的存量资产的国资处理方大致分为两个类型：一个是央企和地方国资的投资开发建设平台公司，另一个是原来有实业的国资公司。这两类公司在进行存量资产更新改造和提质增效上，总体而言是“四个缺乏”：

　　第一个是缺乏对公司自身明确定位和商业模式的顶层设计。政府对于转型升级的存量资产所有方是赋予了新的职责使命的，希望所有方能够帮助政府发展新兴产业，但很多时候这些国企并没有真正想好和准备好，对于公司发展方向、盈利模式以及产业和园区定位缺乏清晰的认知。

　　第二个是缺乏对持有资产的顶层设计。国企手里的资产种类、业态、规模不尽相同，面对这些复杂的资产，国企自身也没有考虑清楚要如何盘活，对于整体项目转型升级的顶层设计没有做通盘考虑。通常国企会考虑请规划设计单位做空间规划，但是不同行业对于设施的功能、技术标准和运营的要求是不一样的，因此，应该先请有实操经验的产业运营管理专业机构帮助去做整体产业规划、功能定位、商业模式和运营策略等。

　　第三个是缺乏专业的产业运营团队。企业于自身的定位没想清楚，公司的组织架构自然也会缺失必要设置，在相应的组织和人员上也就缺失了。

　　第四个缺乏对运营的正确认识，很多人觉得运营就是物业管理，或者就是招商。实际上，对于产业园区的运营而言，简单物业管理是远远不够的，专业的运营应该是大运营或者大招商的概念，需要从项目整体视角去运作和经营。从投资方角度，通过科学合理的管理运营，实现产权所有方所拥有的资产价值最大化ku酷游，为企业、员工和业主方带来共赢的结果。

　　这需要我们多维度思考、系统性应对。存量资产的更新改造不仅仅是一个空间概念上的变化，还要综合考虑：这里适合什么产业，如何获得政府支持，金融方面如何为园区提供各种类型的专业化、定制化服务，科技元素如何融入园区，互联网思维、文化品牌如何在园区中体现等等。资产不仅仅是物理属性概念，更应该是社会属性概念。只有系统性思考园区的运作才能走出园区困境。

　　具化到实际存量资产的运作上，则应该是资金、运营两手抓，缺一不可。甚至一定程度上运营可能比资金更重要。因为只有通过运营才能够获取预期的资金回报。在园区的运营中需要重点关注三个方面：

　　第一个是要转换产业地产思维，要会算账，平衡短中长期回报。存量项目，尤其是产业园区项目不像地产项目的快周转，运作经营周期至少是五、六年甚至更长时间。园区运营是个细水长流的行业, 要考虑短中长期收入的平衡。

　　Ø 兼顾定位的前瞻性、落地性。产业定位首先考虑国家鼓励发展的方向，然后是地方重点发展的方向，并考虑当地原有的产业基础、人才基础等因素，最后得到一个大致的产业定位。

　　Ø 结合主业，把项目改造之后的新产业定位与企业原有产业进行良好结合。这样一种改造策略，能取得较好的改造效果，也更符合产业转型升级的要求和目标，最终得到的经济价值和社会价值也能得到更好的平衡。

　　Ø 要有创新意识，一方面，探索可持续的商业模式，比如用政府引领资金撬动社会资本设立园区建设和产业投资结合的园区发展基金，保证资金来源；另一方面，持续跟进市场产业变化，不断从新的技术、热点中发掘出有助于园区发展的具体方向。例如一家做制冷设备的传统制造企业，是否可以考虑结合互联网、电商做智慧冷链和互联网冷链运营管理等相关业务。

　　第三个是要打造产业生态，产业园区的运营需要运用产业思维，它不是二房东出租物业，而是从企业角度，以用户思维去打造一个产业生态。深入理解客户的需求，综合考虑企业及企业员工的需求，充分利用园区平台，广泛的整合产业服务资源——为企业提供政策、融资、推广等服务，为员工解决个人需求；同时，通过资本与企业建立更加紧密的联系，比如投资园区内的企业，建立起园区和产业全生命周期的联系。

　　园区定位、规划设计、产业运营是园区发展紧密相关的几大核心要素，只有做好通盘考虑，园区才有未来。

　　产业园区的开发运营还是要回归其本质的东西——产业。我们需要在国家和政府的支持下，探索适合园区自身的发展策略，深入理解产业，用专业精神做好园区运营，使产业真正落地。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　患艾滋病男子讲述生病后经历：求职碰壁但遇到热心人，成视频博主宣传防艾知识

　　NBA最烂队16连败连刷耻辱纪录，7850万教头成笑线岁阿隆索太猛！率领药厂14连胜，三线球

　　11月成绩单：理想提前达成全年销量目标、小鹏再创单月交付新高、蔚来交付15959辆

　　宝宝不到两岁就吵着要学滑板，上了滑板丝毫不慌展露笑颜。“帅气与可爱并存的小朋友”

　　宝妈拍下宝爸带娃瞬间，孩子是懂得自救的不然胳膊都脱臼了，宝爸带娃活着就行。

　　放学后爸爸妈妈来接萌娃回家，看到爸爸妈妈孩子笑得十分开心，“看见这孩子就会开心”

　　区内不予转学！上海3区中小学寒假转学政策出炉！这些学校不得转入！附16区转学咨询电话汇总

　　小米电视S Pro体验：千级分区MiniLED面板 高屏占比显示效果惊喜