ku酷游产业园区大会、培训、内训等活动，可以私聊、评论或联系微信公众号：方升研究。

　　方升研究本着推动产业发展、助力园区建设的初心，针对园区的各类迫切需要解决的问题，邀请众多行业资深导师，于12月14-15日在上海举办“产业园区招商实战与创新运营实操培训”培训活动，关注方升研究公众号了解更多详情！

　　在新发展理念的大背景下，产业园区作为科技创新的重要“载体”，行业竞争态势日益剧烈，平台公司、开发企业、产业巨头、创投基金等新入局者不断增多，产业园区供给侧越来越卷，需求侧多样化、个性化需求越来越高。简单的空间载体、政策及资金等支持已经不能满足产业园区的发展需求，园区由“大而全”向“优而特、特而精”转变，呈现经营模式专业化ku酷游、产业方向特色化、园区资产证券化，发展理念生态化、园区开发数字化五大发展趋势。

　　在经济不确定性和行业竞争双重作用下，我国产业园区空置率持续偏高，截止目前，长三角区域的甲级办公楼空置率基本在20%以上，上海、北京产业园区空置率达到27%，其他二三线城市的园区空置情况更加严峻。据万楼数据统计，当下选址需求中存量企业流转占比超过75%，产业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，从“规模经济”进入到“创新经济生态”阶段。产业园区不再是粗放的“地产模式”，需要专业团队，专业设计和专业运营，构建产业园区独特竞争力。

　　图：2023年Q1 中国重点城市甲级办公楼租金及空置率；资料来源：仲量梁行，浙商证券研究所

　　图：2023年Q2部分城市产业园区空置情况；资料来源：万楼数据ku酷游，和达产业研究院整理

　　政府对产业园区的要求逐渐从以前的土地财政转向税收财政、创新资源、产业发展三方面转变，园区的“产业属性”逐渐凸显，专业化资产运营成为发展核心，以专业化服务打造满足“人”的全生命周期和“企业”的全发展周期的产业服务生态圈成为发展共识。

　　各大园区运营商逐渐开始布局运营业务，例如，中电光谷创新提出“P+EPC+O”三位一体服务模式，以后期的招商和运营服务为终极目标来指导前期的规划咨询，通过项目规划、设计控制管理项目建造过程，达成运营服务目标。经过十多年的探索ku酷游，其综合运营业务取得突破性进展，园区运营服务收入占总收入比例从2016年的20.8%提升到现在的50%以上。

　　产业园区从最初单一的厂房形态，发展到现在专业化、个性化的物理空间以及人本化的生活配套，其特色主题化逐渐成为主流。特色主题化的基础是产业方向的特色化，锁定前沿产业、定位精准的专业化园区，围绕细分产业进行产业深度研究，打造专业的空间载体，构建产业生态与服务体系，引导产业集聚，最终形成自身特色鲜明、辨识度高的产业“标签”。

　　近年来专业化园区的数量越来越多，已经覆盖了我国现代化产业体系的各方面，其中生物医药产业园、电子商务产业园、集成电路产业园、智能网联汽车产业园、人工智能产业园、数字经济产业园等成为热点。

　　国家发展改革委员会和中国证券监督管理委员会陆续发布了一系列鼓励基础设施REITs发行的文件，产业园区REITs能够为项目投资提供退出通道，盘活存量资产，让产业园区能够实现“投资-运营-盘活-再投资”的良性内循环ku酷游。截止2023年6月，我国共发行9支产业园区类REITs项目，上市的产业园REITs地理位置较优越，经营相对稳定，租户质量和结构较好，公募REITS的发展更加倒逼产业园区关注自身建设及运营能力，推动市场围绕资产运营形成核心竞争力。

　　表：截至2023年6月30日产业园区REITs上市情况 ；资料来源：和达产业研究院整理

　　Pre-REITs是公募REITs的前端环节，是以尚在建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标，以公募REITs为主要退出手段，以获取资产溢价为投资目的的金融投资产品，大多为不动产私募基金。利用Pre-REITs基金的市场化机制对外收购增量项目，为上市REIT平台储备资产，形成“Pre-REITs私募基金+公募REITs”的投资运营模式，可有效实现产业园区资产快速循环再投资。

　　2020年9月，中国政府在联合国大会提出“中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和” 。据统计，工业园区的耗能约占全社会总耗能的69%，碳排放占全国总排放约31%，是我国能源消耗及碳排放主要领域。在“双碳”背景下，低碳发展是产业园区的必由之路。

　　园区绿色低碳发展重点聚焦六个方面，包括生产的清洁化、管理的信息化、产业的耦合化、布局的集聚化、结构的低碳化及链条的生态化，各部委分别围绕条线职能开展多项产业园区“绿色、低碳、循环发展”的创建工作，推动产业园区低碳化发展。

　　近年来，智慧园区受到国家政策大力支持，全国已经有6个省颁布了智慧产业园区的建设标准。据统计，智慧园区市场规模一直稳步增长，2022年智慧园区市场规模超1500亿元，未来3年增长率预估在10%以上。智慧园区的建设，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位赋能园区运营管理及企业研发生产，全面提升园区的竞争力、提高入驻企业“粘性”。

　　智慧园区的建设主要包含园区内生活配套相关的智慧化、园区安全生产和园区能源效率提升以及基于产业层面的科技赋能。

　　一是生活配套智慧化。打造一站式园区智慧服务平台，即生活办公场景的智能化，包括智能门禁、智能监控为代表的的物业安防系统，以智能停车ku酷游、数字支付等代表的智能生活系统，以及以线上物业、智能云客服为代表的智能社区管理系统等。二是赋能产业科技发展。打造基于生产与研发端的智慧化赋能平台，从产业专业角度积累足量资源，让个性化企业问题汇集成共性化，再通过智慧化的技术手段和标准化的整合平台，赋能产业升级。同时，借助大数据，落地更具有匹配性的运营服务、金融产业、股权投资等。三是助力安全生产和节能减排。打造安全生产与节能减排强化平台，在规划阶段提前介入，增加硬件方面的投入，通过传感器等智能硬件设备，对整个园区的生产、运输、存储行为进行全面实时监控，将数据实时上传系统进行分析预警。

　　未来产业园区的建设，要充分利用政策引领、资本支撑、人才驱动、科创突破、平台赋能、运维服务等要素的全面赋能，以精准的思路定位推动产业发展，以产业特色来吸引企业，再通过专业化运营留住企业，核心属性永远是服务企业成长，推进产业发展。