ku酷游产业园的发展可以说与中国近40年的发展息息相关。产业发展是城市的动力，对于中国大部分以第二产业为重的城市，产业园区就是城市发展的“基础设施”。

　　产业地产核心驱动力从外力（优惠政策）向内力（技术或财富）演变；从政府招商，向开发、运营，产业驱动思维的转变。

　　空间布局上越来越趋向于城市功能，由交通导向到核心企业、产业集群导向，再到城市功能和产业功能导向；产业地产与城市发展空间的关系也越来越紧密，从脱离到耦合，再到紧密融合。

　　产业园跟随产业升级，中国制造到中国创造的转型，对品质要求提高，注重空间与自然的融合，园区的生态可持续发展。

　　倚重在科技、互联网、大数据的发展，产业园注重深度链接，向智慧化的大平台发展。与政府政策的制定，开发商的运营有更多反馈和互动。

　　产业园区的早期，政府是绝对的主体，经过后20年的发展至今，政府的投资功能将会被剥离或削弱；有实力的房地产商开始介入； 另外掌握产业资源的实体企业进入产业地产，比如华为、小米、阿里等。 政府、房地产开发商、实体企业投资产业园区共存，也就是说，开发、运营主体多样化。

　　首先产业办公园区是政企合作的产物，它不是一个企业行为能够完成的。在这个前提之下。在改革开放的前20年，产业园区主要是政府（管委会）从基础设施建设、土地出让、到配套服务等等一手抓，只有少量的民营企业参与。

　　随着城市城市发展区域的不断增加，以及产业升级，人们对办公与生活要求的提高，旧模式的产业园区逐渐不能满足时代的需求。

　　新建的产业园区加上了新的愿景：产城融合，融合产业与城市的发展。现在提的融合是多维度的。在空间规划设计方面：包括让园区融入城市生活，让园区成为城市生态的一部分；让园区具有城市的形态和生态。

　　与城市 “融合”，包括产业园区的多个方面，从规划结构、交通组织到功能构成，以及开发手段、产业引入，业态组合，核心就是要将园区设计的方方面面作为城市的一部分进行一体化打造、运营，营造关注工作与生活相互联系，相互影响的环境。

　　首先，随着中国制造业的升级转型，园区使用者的要求越来越高，尤其是软件、生物类科技园区。另一方面，从投资角度来看，低端园区的附加值比较低。不管是社会资金还是企业自有资金，都希望投资于高标准、高竞争力的园区，来获取更高的投资价值回报。生态与智慧园区是趋势。

　　绿色与自然走进产业园区，是产业的进步与城市自然环境的融合，从企业发展的角度看，更加绿色的办公环境给予使用者更多与自然接触的空间，缓解精神与压力，促进人与人的连接，也有助于工作效率与企业效率的整体提升，更加深了园区与企业的粘性。

　　当中国的城镇化从增量到存量的模式转变，加上产业升级转型的要求，园区主动腾退低端或与主导产业不符的企业，而引入新兴产业、现代服务业、先进制造业。

　　为提升土地利用效率和价值，产生了以城市更新为思路，对原有产业办公园区进行改造，盘活存量物业。二次开发的理念是：通过存量空间的腾挪再利用，为产业结构调整提供空间载体，提升服务配套。

　　向着2025中国制造、中国创造目标进行中，中国的产业正快速地升级转型。新一代的代产业办公，功能上注重复合功能，集办公、工业、金融、居住、商业等于一体；运营上注重产业、土地和资金的相互促进，更多的是放眼于长期运营；形态上多体现为，以产业为载体的产业、办公综合体为主，甚至城市综合体；观念上更加推崇绿色生态、智慧园区。产业办公快速的发展和迭代，给设计带来新的机遇和挑战。

　　世界经济格局大调整，土地资源日渐紧张，产业亟待升级转型，城市高质量发展对产业园提出新要求，以下专业园区操盘手产城创投为您解读未来产业园的发展趋势：

　　中国城镇化已经进入到高质、高速的发展阶段，在新型城镇化、产城一体化、土地存量化的背景下，园区承载的功能将日益多元，单一的生产功能已经不符合时代的发展，将涵盖产业、经济、文化、生活配套的产城一体复合化新型园区。这些都将加快园区从单一生产性向产城一体复合化转型的速度。

　　园区未建，定位先行。产业园经济“泛滥”的今天，精准定位成为打造园区差异化的先决条件，也是提升核心竞争力的重要筹码。园区发展讲求数量与规模，更需保证质量和特色。在精准定位的基础上进一步保持前瞻性创新，从园区全生命周期的运营、核心产业链条的植入与培育、完整生态链的布局等处着力，焕新园区生机与活力。

　　园区空间产业招商只是第一步，后续产业培育、孵化、运营更为重要，未来产业园区将打造成集平台、实验室及产业高端资源要素的聚集地，对园区运营者的综合要求会越来越高，服务职能也将从共性化转向专业化、市场化！园区运营者需构建更为完善的服务体系，为服务对象打造一个全要素、全生命周期服务生态圈，实现运营质量和效益的同步飞跃！

　　多维经济联动，构建新型城市功能单元。由产业链延伸到多元业态的跨界探索，为城市承载更多功能，启动园区增长新引擎，持续激活园区生命力。未来的产业园必将成为城市经济增长极、创新极和辐射极，引领城市最高端产业资源，聚焦最富活力和创新性的高精尖人才，带动关联性产业发展，提振城市形象和经济发展！

　　最近寒潮天气席卷全国，叠加股市、楼市和贸易的持续下跌，给在经济寒冬中瑟瑟发抖的人们又添了几分寒意。

　　2023年10月底，拜访扬州开发区一位领导。他分管招商多年，对国内的产业发展规律总结了“四个一”，即一学就会，一哄而上，一起喝汤，一地鸡毛。虽然是句玩笑，但也有真实的成分。回顾产业园业务过去几年的发展，作为局中人，感受到一些变化，也看到其中的一些机遇。

　　8年前，房地产如火如荼，产业园还是一个不起眼的小赛道，大资本根本瞧不上。不只大资本，连像样点的地产商都瞧不上。只有在为了获取优质住宅地块时，被政府强制要求才会被动投资，且在算账时也是只计入成本，不考虑收益。2016年万科开始投资物流赛道，而十年磨一剑的华夏幸福凭借“固安工业园”和“固安模式”一举成名。其实，明眼人都知道，王老板并不是真的在做产业，而是做住宅的一种内卷模式，核心还是卖住宅。

　　4年前，2019年底突发的新冠疫情，给中国和全球经济踩了急刹车。新冠疫情在2020年开始蔓延并影响了此后三年。三年间发生了太多魔幻的事情，也引起了很多变化。变化之一就是中国经济的重要支柱之一---房地产业见顶回落。尽管万科早在2018年秋就喊出了“活下去”的预警，然而直到2022年人们才真正相信。房地产业的下滑，让大量资金投资无门，而2021年6月首批公募REITs中的4个产业园项目让资本看到了新的希望。于是产业园成了风口，高瓴、华平、红杉等纷纷下场，行业头部玩家被各路资本竞相追逐，一时风光无两。

　　2年前，房地产业务的风险显现，产业园建设被过度提速。2021-2022年土拍市场因国央企的踊跃参与而异常火热，国资委于2023年初重申了央企回归主业，把控投资方向的要求，禁止主业非房央企投资经营性房地产业务。同时，地方城司托底住宅的情况也广受社会诟病，导致大量国资平台只能投资政治正确的产业园业务，这些国资平台凭借自身属地优势，主动或被动地开始大量投建产业园。

　　1年前，经济下滑的影响传导到产业园，向来标榜租户稳定的园区遭遇大批量客户退租和租金下调。其中，北京、上海的公募REITs明星项目北京中关村和上海张江高科的底层资产均出现核心租户退租现象，导致出租率大幅波动，产业园类REITs的价格一路下行，全部跌破发行价。考虑到政府对产业园投资、招商、运营和退出的强干预，smart money终于看清产业园并不是他们以为的香饽饽。

　　今年1月初，上海率先踩下刹车，面对不断攀高的空置率和持续下滑的租金，不再掩耳盗铃，选择正视问题。这是解决问题的正确姿势。上述变化还是比较笼统的果，具体而言，引起这些变化有几个维度的因，包括供应、需求、市场、退出等多个方面。

　　首先，从供应端看，因过去几年的过度投资，未来产业园供应量迎来爆发期，工业园区载体供过于求。原因主要有5个方面：一是国家总体建设用地供应结构中工业用地供应一直保持在20%以上的比例，远超住宅。根据产业观察网的数据，2020年以前，每年新增厂房及园区竣工面积约4.5亿㎡，2021年起，年新增面积从6亿㎡增长到2023年的7亿㎡，3年新增20亿平米。二是经济去虚向实导向下，各地由”腾笼换鸟“淘汰低端制造业转为筑巢引凤引导“制造业回流”，并展开了一轮工业厂房建设的军备竞赛。2022年底，深圳政府率先提出未来5年新建1亿㎡工业厂房来支持实体经济发展。一石激起千层浪，紧接着广州、东莞政府也分别发布各自的5年10万亩工业用地投建计划，珠三角三城开启厂房供应大比拼。三是长三角区域因过往民营经济活跃，产业园需求旺盛，成为新增供应的重点区域。根据亿翰智库的统计，2023年长三角三省一市新增工业载体面积3.5亿，占全国的一半，其中江苏、浙江2省新增产业园近3亿㎡，江苏1.5亿㎡，浙江1.4亿㎡。以苏州为例，过去3年，每年供应工矿仓储用地约1万亩，折合厂房园区约1200万㎡。四是存量更新释放的供应量也不容小觑。根据苏州工业园区发布的数据，2021年-2023年上半年推动工业项目存量更新1.6万亩，按最低2.0容积率，业主方自用30%计算，仅苏州工业园区存量更新就增加1500万㎡供应，未来还有约2万亩在推进当中。最后，还有一个潜在的巨大供应，就是大量实体企业自建自用的园区。根据2023年我们走访调研的情况，除少数外资企业外，其余企业新建厂房中自用比例不超过30%，这还没包括目前已经停产尚未对外出租的厂区，这是十分巨大的供应。再次印证了那句话：在中国，我们具备把任何一个行业迅速搞过剩的超强能力。

　　从需求端看，因订单不足和不确定的经济预期，企业经营困难，导致对厂房园区的需求锐减。2023年初，受国际关系影响，外资纷纷撤离或者订单外迁，其中昆山市一度因台资撤离上了热搜。政府尽管进行了辟谣和说明，但是确实有不少渠道在推介出售台资企业的工厂（我接触到并实地考察的不下10个），可见事件并非空穴来风。工业厂房面对的是制造业企业，当参与不到国际大循环而国内循环尚未运转起来时，订单不足是最大的困难。制造业企业无法维持正常的生产经营，艰难苟活，原本对租金并不敏感的他们，在困难时期缩租、退租也成了常规操作，各地、各项目招商进入贴身肉搏战阶段，一个客户，一堆园区在抢，竞争十分激烈，甚至惨烈。2023年尽管很难，但外资撤离和订单外迁的影响将在今后三年充分体现。

　　从市场端看，因供需关系的变化，在工业土地和厂房租金售价上均出现了相应的调整。在工业土地方面，一手工业地本身价格严重偏低，变化不大，而二手工业地价格开始回调。前2年，核心区位的二手工业土地动辄200万/亩起步，苏州工业园区2022年的法拍价格高达265万/亩，一度把业主的期望拔得过高。如今，二手工业土地的价格在逐步下调，参考住宅价格的调整幅度，预计未来1-2年将会有更大的降幅，地价回归理性有助于改善投资收益指标。在租金和售价方面，成熟期项目表现为空置率上升、续租无涨幅，甚至还要给予更多优惠；招商期项目则表现为招商速度放缓，租金/售价打折，项目收入、NOI承压。产业园项目尽管租户相对稳定，但终究难逃市场无形之手的调控。

　　从退出端看，投资者寄予厚望的公募REITs演绎了惨不忍睹的走势，大宗交易屈指可数，工业厂房园区的退出之门貌似刚打开，就变成了一道紧闭的玻璃门。自2021年6月至今，产业园类REITs已有9单均已跌破发行价，除临港和东久跌幅在10%以内，其他7单跌幅达30%，其中，中关村、招商蛇口跌幅近40%ku酷游，最新市值只有发行时估值的一半，产业园资产的贬值程度让投资人不寒而栗。除了公募REITs，其他如整体资产或股权转让等方式，因涉及到政府的审批许可，实际操作并不容易。所以，对持有产业园资产的业主而言，公募REITs退出成了鸡肋，而其他退出方式不确定性较高。同时，由于政府为了提高土地使用效率，新出让工业用地一般为30年，项目满租时剩余26年左右，而很多资方不考虑剩余年限低于30年的资产，这成了限制产业园资本化退出的卡点。因此，投资人重新审视和评估产业园资产的投资价值，一哄而上的风口很快过去。

　　很多同行感觉2023年很难，大多项目的招商未达预期，但未来三至五年，供应过剩叠加需求锐减，行业最难的时候正在到来。

　　任何艰难的时候，都依然有生存、发展的机会。面对上述变化，不能视而不见，但也不必惊慌失措。对于从业人员，唯有直面问题，寻求解决的办法，才能跨越周期、浴火重生。

　　机会一：轻资产管理输出。由于过去2-3年的大干快上，目前市场上有大量工业厂房园区需要招商运营合作，特别是各地的国资平台。开发建设，把钱变成钢筋水泥这个人人都会干，但是把钢筋水泥再通过招商运营变回钱，这个就考验能力了。各地国资平台此前主动或被动投建的产业园区陆续进入竣工阶段，但受管理方式和机制的制约，他们在招商上主要依赖政府招商、投促的导入，自身并无招商团队。大量的市场需求，让专业的产业运营商可以发挥自身优势进行管理输出，类似住宅代建，既能减轻投资风险和压力，也能养住团队，不失为一种短期的好策略。

　　机会二：收并购优质成熟资产。在经济下行和资产贬值的压力之下，部分企业因现金流紧张而急于变现，他们持有的优质产业园区，特别是NOI回报在10%以上的稳定运营期园区，是很好的抄底标的。一是通过折价预留了足够的安全边际；二是经济回暖时估值修复有可观的增值回报；这类资产在市场上已经出现，但是对研判和时效要求很高，比较考验投资人的专业能力和决断力。一个有效的做法就是资金方与行业头部企业合作，资金+能力，强强联合，优势互补。如果资方为国资，剩余年限少于20年的项目也是很好的选择，这类项目市场化的资本不会买，议价空间更大，国资收购不用担心土地到期后的续期风险，而一旦续期政策明朗，资产价值将大幅提升。

　　机会三：获取产业高地城市一手项目。此前，各地政府，特别是产业高地城市的政府很少愿意向载体类企业供地，因为一手工业土地价格极低，政府看重的是产业引导、税收落地、人才引进和就业岗位等综合效益。市场化园区只占很小的份额，大概10%，而且政府监管要求很高，比如要引入外资、税收承诺和引入优质企业等等。这导致行业的玩家逐步分为2大类：一类是在产业高地城市高价收购二手工业地，通过重新开发提升利用率来赚取租金收益和资产增值；另一类是到产业能级弱的城市搞厂房销售，收割一波当地的韭菜，打一枪换一个地方。然而，3年疫情叠加经济下行，各地政府财政捉襟见肘，对投资逐步放松要求，在产业高地城市出现了难得的一手工业地投资机会，但这只属于那些资金相对宽裕企业。

　　机会四：二手包租的机会。由于国资平台手里握有大量园区资产却招商无力，为了完成上级下达的招商去化考核任务，他们会采取空间换时间，将载体以极低的价格租赁给专业运营商，将产业导入和招商要求也转嫁过去。这类项目有3个好处，一是与以往包租老旧厂房需投入大量改造费用的业务不同，这个包租的是全新的载体，只需投入简单的装修，风险相对可控。二是由于国资招商困难加上考核转嫁，租金上谈判空间很大。有同行签了一个2万㎡“3+3+3”的合作协议，3年免租+3年市场租金3折+3年市场租金5折，市场租金35-40元/㎡/月，简装考虑350元/㎡，总投1000万以内，2年回本，收益十分可观。这类机会的关键要选择优质项目，同时对自身的招商能力有信心。

　　综上，产业园赛道本质上是一个小赛道，对资金和资本的吸纳能力有限。同时，因政府的深度管控，资产市场流通性差，应该有更高的投资收益来补偿投资人的机会成本和承担的非市场化风险。然而，由于过去几年的过度投资，导致赛道发生很大变化：一是供应激增导致厂房园区供大于求，其过剩程度可能远超预估；二是各类生产、制造、研发的企业需求受经济大环境影响却在大幅萎缩。一增一减，导致产业园市场租金、售价下探，空置率增高，原来的年递增假设失效。投资的迅速降温，必定会引发土地和资产价格的回归，进而推动投资收益率向正常区间逐步收敛。长期看，依然是一个好行业，依然充满希望。

　　只是，眼下还处于产业园去库存的初期，接下来将迎来白热化的招商竞争、痛苦的行业重构和类似住宅的资产大幅贬值过程。寒冬将至，做好准备，努力熬到春天。

　　产业园区能够拉动经济、创造财富、带动区域，需要开发和运营形成一个完整的闭环。

　　只有通过硬件和软件的组合，形成整体的闭环经营，才能彻底解决园区发展困境。

　　园区招商将逐渐走过拼房租优惠、拼区域税收返还和拼综合政策奖励的“三拼”阶段，

　　推进产城、产业金融、产学研的融合，实施园区物业、商业和产业三驾马车的复合性运营，

　　近年来，受人口老龄化加剧、医疗费用支出增长、疫情转入常态化防控阶段以及资本、人才不断涌入推动，生命科学行业获得增长契机和长期机遇。以北京为例，2020年疫情爆发后，药品生产经营企业数量激增。根据我们的统计，自2020年7月至今，北京市药品生产企业新增259家，占总量的97%，而在此之前注册的企业仅有7家。此外，在政策层面，根据《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，到2025年，北京医药健康产业目标实现营业收入1万亿元，相比2021年的2200亿营收总额，市场规模将在未来的三年间至少翻四倍。

　　在这种情况下，生命科学企业对办公物业的需求自然也是水涨船高。据我们统计，生命科学企业的对产业园需求远高于办公楼，其不动产用途以大规模的研发与生产为主。例如，在京生命科学企业不动产选择需求中，有67%集中于产业园，增长态势强劲。分析其背后的原因，我们不难看出，相较于办公楼，产业园区租赁与运维成本更低，行业集群效应与政策扶持力度更大，且企业需要大面积的生产、研发和实验场所，相关产业园区能够有效满足企业的研发实验室、洁净车间、恒温冷藏库房等相关配套设施需求，因此伴随着目前行业企业生产经营规模的逐步扩张，未来生命科学园区需求仍有广阔增长空间。

　　以北京规模最大的大兴生物医药基地为例，该地2022年将大幅扩容9.1平方公里规划面积，打造“中国药谷”。目前“药谷一号”、“爱生科技园”等十多个项目处于筹备期，总规划建筑面积达数十万平方米，其余大部分为药企自建项目。

　　同时，在大兴国际机场片区，也有政府引导开发的三个新项目，坐落于大兴国际机场综合保税区与临空经济区（大兴）榆垡片区，总建面规划22.9万平方米。大兴临空经济区将成为北京下一个生命科学产业热点区域，在区位上可与大兴生物医药基地达成资源互通，整体兴盛。

　　总之，疫情后掀起的生命科学行业增速发展浪潮，将为生命科学产业园区催生更多机遇。生命科学产业园区的开发企业和持有者将获得资产升值红利，业主转型改造及园区内硬件设施升级动力较强，产生项目创新改造、物业质量提升等行为将持续吸引市场优质需求。

　　近年来，从国家到地方都在强调特色主导产业的发展，大力鼓励发展特色产业园，在物理空间上主要存在三种表现形式，从大到小来说，有产业片区尺度的、产业社区尺度的和产业园区尺度的。下面，东滩智库主要结合案例介绍一下特色产业片区、产业社区和产业园区三种发展模式。

　　特色产业片区的占地规模比较大，从十几平方公里到几十平方公里不等，涉及土地一级开发、二级园区建设，包含大型居住配套、公共配套、生活配套等，会涉及住宅、学校、医院、商业综合体等这类综合开发。大尺度的产业片区一般是由政府平台公司或者大型产业新城开发商主导开发，通常采用一二级联动开发的形式，目前较为主流的操作模式有PPP、ABO、ECP，以及新型“投资人+EPC”、“ABO+投资+EPC”创新模式等。

　　上海国际医学园区于2003年开始建设，占地11.88平方公里，2011年纳入张江国家自主创新示范区核心区范畴，2016年成为张江科学城的城市副中心。目前园区已吸引1200余家行业知名机构、企业落户，形成了大规模的第三方医学检验集群。

　　以高端医疗服务与先进医疗器械研发制造为核心，高端医疗服务包括肿瘤治疗、免疫治疗、第三方检测、高端综合医疗、专业医疗人才培养；先进医疗器械研发制造包括大型医学影像设备、介入类医疗器械、体外诊断试剂。

　　代表项目和企业有国家儿童医学中心、上海市质子重离子医院、复旦大学附属肿瘤医院东院、上海国际医学中心、上海交通大学医学院、上海健康医学院、上海市医疗器械检测研究院、西门子、德尔格、直观复星、大冢制药、先声药业、华大基因、微创医疗、金域检验、新华医疗、蓝帆医疗等。

　　根据生命健康医学产业链的内在逻辑，按照医学、医疗、医药、医械、医养“五医联动”理念，分为医学院校区、高端医疗服务区、医学研发区、生物医药产业区、医疗器械产业区、医学康复区等功能分区。

　　（1）高端医疗服务区：重点打造上海国际医学中心引擎项目，以上海医师多点执业试点单位强化与上海10家著名三甲医院的专家团队达成合作，推动周边上海市质子重离子医院、国家儿童医学中心、上海肿瘤医院等10余家高端医院项目的建设，协调发展，共同建设市级高端医疗发展平台，推进张江板块健康服务产业的集聚和转型升级。

　　（2）医学研发区：打造现代商务园、留学生创业园、时代医创园、细胞产业园等重点项目，2021年10月揭牌的张江细胞和基因产业园，建筑面积16万平方米，引进基因编辑、病毒载体、细胞系等领域的创新企业和研究机构，建设细胞基因孵化中心、公共技术服务平台、生物实验室、动物实验中心等专业设施平台，形成集存储、研发、生产、运输、治疗、装备于一体的全产业链。

　　（3）生物医药产业区：张江创新药产业基地规划面积3.13平方公里，定位为创新药物、医疗技术产业化基地及CMO/CDMO委托生产基地，承接张江科学城内创新药物科技成果转化及高端制造。上海天慈国际共享制药平台占地211亩，建筑面积28万平方米，建设有28栋不同规格的厂房，最多可承载80条GMP生产线，已签约复星凯特生物、绿谷制药、奥浦迈生物等项目。

　　特色产业社区的占地规模中等，一般是几个平方公里尺度，以功能复合、用地混合为特点，涉及土地一级开发、二级园区建设，包含人才公寓、生活配套等。产业社区形式，主要有房地产企业、产业地产商、市场化企业参与，也就是我们常见的“产业勾地”模式，开发主体以发展产业为前提，要求政府配置一定的经营性土地，实现产业用地+商住用地之间的现金流平衡，开发主体需要提交整体的规划方案，一般采用分批拿地、分期建设的形式操作。

　　雪浪小镇位于无锡太湖新城的核心区，规划面积3.5平方公里，小镇名誉镇长为杭州云栖小镇创始人王坚。小镇聚焦工业互联网，打造“小镇+平台+生态+集群”的产业发展新模式，主要集聚服务新制造的第三方平台公司和标杆企业。2021年，雪浪小镇数字经济核心产业规上企业营业收入已达130亿元ku酷游。

　　目前小镇已引进富华高技术研究院、远景全球智能物联网创新中心、博世中国软件创新中心、博世中国软件创新中心、车联天下智能驾驶舱、吉利区块链总部、科大讯飞汽车智能驾驶科技总部项目等一批行业头部企业以及400余个科创项目和人才团队。小镇已陆续建设雪浪云、雪浪工程院、雪浪学院、雪浪小镇“唤醒基金”、雪浪大赛等一系列产业生态平台与载体。雪浪算力中心服务整个园区乃至整个无锡，为园区内企业提供免费的云计算服务，赋能全市的中小型企业，致力于服务企业的工业数字化转型的重要载体。

　　1、雪浪云：成立于2018年5月，目前已形成“1+N”模式，基于“雪浪OS”工业数据操作系统，建成面向工业企业的跨行业、跨地域的“一站式”工业互联网平台，并衍生建设N个垂直工业互联网平台ku酷游。

　　2、雪浪工程院：将锚定面向未来智能制造、面向世界物联网地标的研究型和服务型社会机构的发展定位，为长三角广大制造业企业加持赋能。雪浪工业软件研究院将致力于积极推动工业软件应用落地和产业生态建设，着力打造雪浪小镇重要的工业软件思想传播载体、技术交流平台和人才培养基地。

　　3、雪浪学院：围绕学院和雪浪小镇的任务——制造业和互联网，把以下几类行业的优秀的专家、老师请来，一起来面向整个制造业和互联网的新型融合和新制造，进行共生和协同。

　　4、雪浪大会：是国内第一个以制造业为主角的数字化创新峰会，本次大会主论坛上，制造业企业的“掌门人”继续走上前台唱主角，畅谈制造业与数字化、智能化、网络化融合的思考和实践。

　　5、雪浪大赛：雪浪小镇发起设立，由无锡雪浪数制科技有限公司主办，2021年举办雪浪大会优秀工业解决方案大赛，针对典型工业场景问题开发解决方案；2022年举办雪浪算力开发者大赛，针对数据应用联通智能制造的工业互联网解决方案。

　　特色产业地产的开发尺度最小，一般为几十亩到几百亩之间，以二级园区建设为主，典型的产业地产形式，不涉及其他开发运营任务。以产业地产商、基金投资商为主导，实体企业也开始参与建设产业园区，主要是二级园区的开发建设，开发主体自负盈亏，通过建设标准化物业，获取物业租售、运营等收益。

　　杭州天和高科技产业园位于杭州滨江区，是以体外诊断产品（IVD）为特色的生物医药与智慧健康专业科技园，也是集孵化器、加速器、产业化为一体的新兴民营高科技园。园区占地110亩，建筑面积13.8万平方米，现有入驻企业280余家，其中有来自美国、加拿大、挪威、荷兰、比利时、澳大利亚等国家的约110家左右从事检测试剂、新药和医疗器械开发的企业。

　　2#楼：诊断试剂研发平台、生物医药研发平台、医疗器械研发平台、智慧健康研发平台、生物信息平台

　　5#楼：总部基地，体验中心，专家楼，会展中心，物联网、大数据平台，信息化、云服务平台，现代医疗服务平台，创新创业孵化平台，生态网络服务平台

　　产业园区的概念最早是伴随着19世纪末发达国家的工业管理手段和城市规划水平提升而诞生的，通常是指哪些由政府划定的用以集中发展某些产业的特定区域，它是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，例如英国的曼切斯特工业区、德国的鲁尔工业区等。1951年，美国斯坦福大学划出2.65平方公里的土地，以低廉的租金出租给从事高科技产业的企业，成为美国也是世界上第一个高科技产业园区。20世纪后半叶，一方面，随着经济全球化的不断深化以及国际分工的长足发展，出口加工区、保税区、自由贸易区等以国际贸易为特征的产业园区不断涌现；另一方面，随着知识经济和服务经济的兴起，高新技术产业园、软件园区、物流园区、文化创意产业园、生物医药产业园等专业园区的形式也逐渐成熟[1]。

　　联合工工业发展组织（UNIDO）在《工业地产：原理与实践》（1997）中将产业园区定义为：“为了满足一群企业家的需要，将一块土地根据总体规划开发并划分为若干区块，并配套道路、运输和其他公用设施，而土地上可以有已经建立的工厂。”这一概念比较符合最早期的工业园模式。经过40多年的发展，产业园区已经从早期的1.0版本的工业园区升级到如今的4.0版本产城融合形式。随着产业园区形态的升级换代，园区内的物业服务、招商方式、运营手段以及商业配套等也随之得到了提升（图1）。

　　为什么提出政府要/应该大力推动产业园区的建立呢？首先，图2为产业园区在全国各省市的一个大致分布状况，据我收集到的数据显示，全国现在有56000多个产业园，包括高新区、开发区、科技园、工业区等各种各样的形式。可以看到经济越发达的地区，产业园区越多。比如说广东省有14475个、江苏省有9775个、浙江省有8027个，因为北京和上海都是属于市的范围，整个经济体量虽然无法和省相比，但他们的产业园区的数量也分别不可小觑，分别是1977个和4266个。

　　一提到北上广深，自然会想到权力的中心、金融的中心、商贸的中心、科创的中心。这四个城市代表着我国的经济增长极、产业集聚极、同时也代表着创新的活跃极。是不是可以说经济越发达、产业园区的个数就会越多呢？产业越集聚、产业园区的个数就越多？创新的氛围越浓厚、产业园区也会越多，产业园区的形态就更丰富？

　　2021年，169个国家级高新技术产业开发区的生产总值超过48万亿元，占全国总值的13%。2020年，217家国家经开区的生产总值已达我国总量的11%。可以看出来产业园区是城市经济腾飞的助推器，因此经济越发达、产业园区个数确实会越多。

　　专业性的产业园区逐渐增多、集成电路产业园区、生物医药产业园区、芯片产业园区、机器人产业园区，或者是物流产业园区、纺织产业园区的出现，促进了一个城市产业的抱团发展，顺应了产业园区所在城市规划的主导产业发展方针，产业园是产业集群的最终方向。因此，产业越集群、产业园区个数越多。

　　产业园区不仅包含一定体量的物理空间，还能通过产业集群带来经济的规模增长效应，能够通过整合产业链上下游，解决企业的发展问题，能够对接高校/科研机构的技术供给，为技术转换为生产力提供空间、设备、人才、资本等要素。产业园区是培育创新主体的温床，因此，创新氛围越浓厚，产业园区的个数越多。

　　从形式上看，城市经济发展的越好、城市的产业集群程度越高、城市的创新能力越强，产业园区的数量就越多。从实际上的数据来看的话又是什么情况呢？

　　图3呈现了我国31个省市的产业园数量与GDP之间的关系，从粗略的分析结果来看，一个生活着直辖市，每增加一个产业园，GDP就会上升8.6亿人民币，这种靠增加产业园数量简单粗暴的提升GDP的方式，就是从土地使用效率的提高、产业升级转型、营商环境改善、职住条件平衡等方面表现出来的。如果将我国的4个直辖市北京、上海、重庆、天津单列出来的话，更能说明城市要实现高质量发展，产业园区不可或缺。

　　图4呈现了我国31个省市的产业园区数量与人口之间的关系。这两个数据的分析结果虽然没有产业园和GDP的理想，但是，每增加1个产业园，一个省（市）会增加约7000人。在如今少子高龄化的大背景下，城市对劳动力的吸引力几乎等同于城市未来经济的爆发力，因此在如今各城市的抢人大战（北京除外）中，产业园能够起到的作用也十分明显。

　　因此，无论是从经济提升，还是人口增加来看，产业园区对于区域的发展都是非常重要的。

　　产业园区之所以能对经济ku酷游，对人口起到比较大的促进作用，是因为无论是政府园区还是民营园区，优质的产业园区运营方都深谙政府和企业的诉求（图5）。政府提供相应的政策配套，通过产业园区引进更多企业、将更多的企业做强做大，带动地区经济发展，促进GDP的提升。企业希望通过理性选址，合理利用当地政府、学校、第三方机构等资源，提升营业收入。无论是政府的GDP增长还是企业的营业收入增加，主要还是通过两个方式“开源”和“节流”来体现。

　　一方面，政府GDP总量增长的“开源”体现在“税收额度上升”，区域企业数量的增加、产业的升级集聚、高新人才的加入都会带动地方财政收入的增加，这正好和优质产业园在招商目标一致，通过引进企业、筛选企业来达到优质产业在区域内的集聚，通过产业的集聚效应刺激相关企业的规模和创新发展，提高企业对高新人才的吸引力。关于降低成本，需了解政府做事不像买卖商品，一个面包5块钱，5块钱就是面包的直接成本。政府的成本更像是机会成本，即这块土地规划成了工业用地，那它对应的成本就应该是土地被规划为商业用地、住宅用地等的成本。在机会成本的概念下如何“节流”就体现在土地使用率提高上，通过商业、教育、交通、服务等配套实现营商环境的优化和职住平衡的改善、通过对目标区域的产业基础有所掌握，合理规划空间，实现对目标土地的最大效率使用。

　　另一方面，企业营业收入增加的“开源”体现在市场份额的增加，这主要是通过理性选址，利用产业园区的平台作用扩充营销渠道、找到关联客户、以及提升产品竞争实力3方面来体现的。而“节流”则体现在经营成本的提升，具体来说，通过经营服务的提升，减少和客户之间的沟通成本，通过网络起上游合作伙伴，减少和供应商之间的物流成本，通过企业经营规模扩大、员工素质的提升，减少内部管理成本。而实现这些目标都和优质产业园区的运营服务息息相关。园区管理方通过搭建圈层活动，把园区企业找到上下游伙伴，通过链接产学研资源，帮助企业提升创新能力，进而增强企业在市场上的竞争能力，通过人力资源外包等服务，帮助企业招聘人才，为企业的降本提质增效贡献一份力。

　　因此，无论是从帮助政府实现区域经济增长，还是成就企业做强做大的初衷来说，产业园区通过串联起官（政府）、产（企业）、学（高校）、研（科研院所）、介（中介机构）、金（金融结构）、服（第三方服务机构）等多方资源，为政府和企业的发展搭起共同发展的平台十分必要。

　　产业园区和我国的经济几乎同时在改革开放以后实现了巨大的发展，两者的关联在近十年来看，显得更加紧密，产业园区对于区域经济的促进作用越来越不可小觑，政府对产业园区的关注也日益增加。

　　然而，在现实中，政府和产业园区之间还存在一定的距离。一方面，政府应该更多的了解产业园区是什么？产业园区的招商运营是什么？另一方面，产业园区也该尝试站在政府的角度，理解一个区域、一座城市真正需要聚集的产业是什么？这些产业需要什么类型的空间？相应的企业需要怎么样的服务？。

　　前文中提到产业园区目前已经发展到4.0版本，那么产业园区都需要进化到4.0版本吗？形态越高级的产业园区越好吗？每座城市都适合4.0版本的产业园吗？这些问题以后再为各位分享。（如有转发分享，请注明出处）

　　在这次疫情的管理中，产业园区作为地方政府的抓手和支点，在一定程度上为企业服务，区域经济管理发挥了重要作用。当然在“内容为王”的时代，保障硬条件的同时，软实力同样重要。对于产业园区项目来说ku酷游，软实力即是园区的产业服务能力和产业运营能力。

　　当风险来临，在产业园区内办公的企业更容易抱团取暖，渡过难关，这时候产业园区的运营能力与产业服务能力便显得至关重要。产业园区的创新运营不同于传统的“租售后退出”模式，在企业入驻园区后，需要为园区企业提供更多的产业服务，让企业展现的产业活力在园区中持续发酵，旧城更新的模式才能成功激活存量资产。

　　粗放式的开发和经营造成了项目间同质化现象的加剧，园区规划不完善、定位不明确，大部分园区没有形成自身的发展特色的现象仍然存在。如今，特别是在实体经济受到重创的当下，要想不被淘汰出局的产业园区，就必须形成整合的产业生态，产业创新业态和独特的服务特征，形成差异化优势显得迫在眉睫。

　　虽然这次疫情是对产业园区全新的挑战，但也是一个园区与数字化、大数据结合从而形成差异化优势的契机。

　　安徽佑政产业园管理有限公司系浙江智新泽地科技发展有限公司旗下公司，主要致力于提供县域经济产业发展和产业园运营一站式解决方案，是国内领先的产业赋能器运营商。

　　率先提出与实践“产业赋能器”连锁化运营新模式。公司拥有专业的园区运营团队和丰富的园区运营经验，并将围绕产业规划、产业招商、产业培育、产业投资、产业园区开发运营等五大方面提供县域产业赋能解决方案。立足县域经济发展痛点，围绕地方政府首位产业，着力完善营销赋能、数字赋能、资本赋能、技术赋能“四大功能”，打造服务功能综合体、产业合作新平台、有核无界大空间。

　　颍州云谷是由杭州专业园区运营商打造的阜阳首家以数字营销为主题的产业服务综合体，面积3060平方米，围绕“数字营销赋能器、有核无界大空间、政企合作新平台”三大功能，着力打造数字经济产业园、楼宇经济示范点。

　　2020年正式与颍州区政府签约合作；2021年3月，阜阳首家以数字营销为主题的产业服务综合体“颍州云谷”开始试运营；至今为止，代理招商，现已入驻14家企业（杭州企业3家、苏州企业1家、返乡企业2家、外地企业1家、本地企业7家）；2022年将进行园区模式拓展，建设更多楼宇产业园。

　　展厅：颍州区农优特产品展示中心，为本地农产品上行企业提供对外宣传服务，同时也是园区内部直播企业以及合作企业的的选品对接中心。

　　路演厅：根据入驻企业的发展战略要求，建立路演厅，作为园区入驻企业的项目对接、项目路演、活动举办、入职员工培训、园区企业招聘等，入驻企业可无偿使用。

　　杭颍通及共享会议室：按照“有限空间，无限拓展，有核无界”思路，在颍州云谷和杭州金融科技中心分别建立“杭颍通”平台，开展异地路演、实时互动、线上招商。为企业发展提供强有力的支持保障。

　　数字赋能：本地电商企业资源匮乏，在当下比较火的直播领域，供应链、网红主播以及管理人才三个端口都存在着短板，颍州云谷园区借助杭州佑政在杭州的资源优势，为本地企业对接需求，为企业赋能，加快本地企业的快速发展。

　　2022年，“颍州云谷”产业园继续开拓创新，把专注产业发展，专注企业成长为己任。未来将会加快引进更多优质企业入驻，不断为区域行业发展注入活力，实现与企业的共享共赢！

　　处处可见的写字楼孵化器，文化产业，休闲产业，创客空间，这些开发商是想做些事情，还是搞第二个房地产