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　　1、我国产业园蓬勃发展，为区域经济带来全方位贡献产业园呈现量增面扩、优生态、强服务的发展态势我国产业园最早以工业集中地的形式出现，以 1979 年设立的深圳蛇口工业区为雏形，旨在为开展加工贸易提供特定的集中空间载体。经过 40 多年的发展积累，产业园布局不断拓展、平台功能持续增强、管理模式日趋成熟。园区数量多、分布广、种类全我国产业园具有数量多、分布广、种类全的特点。随着经济崛起，园区数量迅速增加，根据前瞻产业园区库统计，全国累计已有产业园 8 万多个1。在分布上，产业园从沿海地区起步，快速向内陆扩散，逐步覆盖全国各省，形成了东部省份最为密集、各大区域广泛分布的布局特点。在类型上，以传统工业区为基

　　2、础，相继出现了多种叫法不一、形态各异的产业园，从经济技术开发 区、高新技术开发区，到科技园、创业园，以及新兴的产业新城2等。百花齐放的园区体系为各地不同的产业发展提供了相适配的载体场景。图 1：我国各地区产业园数量图 2：百花齐放的园区体系资料来源：前瞻产业园区库，资料来源：公开信息，主体丰富、共生互促产业园的主体要素类型丰富，包括开发运营主体、入驻企业及配套服务机构等。随着园区功能的拓展、市场化程度的提升，各类主体不断多元化。其1目前缺乏产业园的官方统计数据，前瞻产业园区库数据相对全面，但需注意其统计口径中包含在建与老旧园区，且“园中园”重复计数，总体数量偏高。2虽然开发区、产业新城、产业小

　　3、镇与狭义的产业园有一定差别，但经常被纳入产业园讨论范畴；本文从广义的园区概念出发，也将其纳入研究范围。中，开发运营主体从早期的园区管委会、国有园区平台公司等，逐步向产业地产商、孵化器运营商、投资机构以及政企联合体等多元化市场主体过渡；入驻企业从单一的加工制造型企业，拓展到总部型企业、服务型企业、研发型企业等类型，既有规模较大的大中型企业，也有小微企业、初创企业等；配套服务机构也越来越多样化，包括提供公共服务的物业管理公司、中介机构，以及提供专业服务的科技服务公司、金融机构等。各类主体通过空间共享与服务联动，形成了良好的园区生态。首先，开发运营主体通过园区的规划建设与招商引资，在物理空间上形成企

　　4、业集聚；同 时，引入配套服务机构、提供产业服务，促进企业与园区软环境之间的粘合； 最终达到各类主体之间的合作互动，共同构成一个有机整体。这种共生互促关系是园区区别于一般自发形成的工业集聚区或办公楼宇群落的重要特质，使得产业园对产业发展具备更强的支撑促进作用。图 3：产业园是由各类主体要素构成的有机整体资料来源：公开信息，管理集约化、服务精细化产业园管理从粗放式向集约式转变，形成了较为完善的全生命周期运作模式，从“重基建”向“重服务”过渡，各阶段服务精细化水平不断提升。具体来看：规划建设阶段：包括园区选址、产业规划、项目建设等。园区发展前期， 需要通过分析地块区位、交通条件、产业基础等内外部环境

　　5、，精准定位园区发展方向，并基于规划的产业类型，建设相匹配的交通、通讯、能源等基础设施和厂房、办公大楼等产业空间以及各类生活配套设施，为园区企业发展创造良好的物理空间。园区招商阶段：在园区建设的同时，精准招商工作也全面启动，包括组建招商团队、制定招商策略、开展招商活动等。为了吸引企业入驻，园区会积极撬动政府政策支持与市场资源等，为企业提供定制化的资源组合。园区运营阶段：这一阶段企业陆续入驻，形成稳定的生产经营，园区工作重心转向完善配套设施与园区服务。随着园区竞争日趋激烈、产业诉求更加多元，运营服务的重要性日益凸显。园区纷纷开始重视对接企业发展需求，引入专业机构，构建高品质园区服务体系，为园区发展

　　6、提供持续动能。园区优化升级阶段：我国已有大量存量园区进入成熟阶段，部分园区面临产业空间不足、物业设施老旧、产业发展受限等问题，转型升级需求明显。一些存量园区已经开始通过园区扩容、更新改造、产业置换、智慧运营等方式， 重新激发园区发展活力，促进园区产业提质增效。图 4：产业园的全周期管理集约化、服务精细化资料来源：公开信息，产业园已经成为区域经济的核心支柱与创新引擎产业园对区域经济发展的贡献是全方位的，肩负着促进经济规模发展、集聚创新资源、培育新兴产业、推动区域协同发展等重要使命。区域经济发展的“主战场”产业园对地方经济总量的贡献大。根据综合开发研究院的不完全统计，近年来产业园对全国经济的贡献率

　　7、达到 30%以上。其中，仅国家经开区、国家高新区两类园区对 GDP 的贡献占比就超过 20%。2020 年全国国家经开区和国家高新区分别实现地区生产总值 11.6 万亿元、13.6 万亿元，占全国 GDP 的11.5%和 13.3%。在园区发展较好的地区，产业园的规模贡献更为突出。例如，2020 年重庆市全市产业园的规模以上工业总产值在全市占比达到了84%，是全市制造业高质量发展的主平台。产业园对经济增长的带动性强。从经开区数据来看，全国国家经开区2020 年经济总量较上年增长 6.4%，高于全国平均增速 4 个百分点；在单个园区层面也同样可以看到更高的增长水平，苏州工业园 2020 年全年经

　　8、济增速6%，显著高于同期全市（3.4%）与全省（3.7%）的平均增速。创新资源集聚的“主阵地” 产业园是我国科技资源、研发活动、创新成果最为密集的地区。以国家高新区为代表的优质产业园，不断发挥其平台优势，集聚创新要素，成为新时期高端产业资源的集中地。根据国家高新区创新能力评估报告（2020），从资源密度来看，高新区企业研发人员密度是全国平均水平的 13.8 倍，企业R&D 投入强度是全国整体水平的 3.1 倍；从资源占比来看，高新区企业研发投入约占全国企业研发投入的一半，企业专利拥有量约占全国总数的 1/4，同时还集聚了全国 70%以上的国家工程研究中心、国家重点实验室、国家工程实验室，是全国

　　9、产业技术创新的主要贡献者。新动能培育的“主引擎” 产业园是各地新兴产业发展的高地与新增长极。伴随着我国产业发展的更新迭代，各大产业园也进入以新兴产业为主导的发展阶段，引领经济转型。北京中关村、上海张江高新区、苏州工业园区、深圳高新区、武汉东湖高新区等园区已经逐步崛起成为重要的集成电路、生物医药、电子信息等产业基地。其中，苏州工业园的生物医药、纳米技术应用、人工智能等三大新兴产业 2021年产值突破 3000 亿元。在经济新动能迸发的上海市，各类开发区对全市战略性新兴产业产值的贡献占比在 2018 年便已接近 90%，引领产业前沿发展。产业园也是科技企业发展的沃土，培育了一批具有较高影响力的优秀

　　10、企 业。全国科创板首批 25 家上市企业几乎都是出自于各大产业园中，包括心脉医疗（上海时代医创园）、中国通号（丰台科技园）、虹软科技（杭州天堂软件园）、南微医学（南京高新区）、安集科技（浦东金桥出口加工区）等。华为（深圳高新区）、小米（北京经开区）、联想（中关村）等众多行业巨头也都诞生或成长于国家级产业园中。区域产业分工协同的“助推器” 从区域内部来看，产业园是挖掘区域禀赋、集中优势资源、塑造产业竞争力的核心抓手。各个地区可以根据其经济与城市特点、产业发展需求，匹配建设不同类型的产业园，从而充分发挥出当地的资源禀赋优势与产业特点，围绕区域产业进行补短板、扬优势。以成都市为例，当地市政府以“5+

　　11、5+1”现代产业体系为指引，对全市产业格局进行总体统筹布局，提出打造 66 个主导产业明确、专业分工合理的重点产业园。从跨区域协同来看，产业园是实现区域产业一体化、资源优势互补的重要平台。通过产业园合作共建促进资源、要素和产业的跨区流动，更好地拓展产业发展空间，促进区域协调发展。近年来，全国重点城市群和都市圈都在积极尝试共建产业园，例如广东“深汕合作区”、江苏“南北共建”和浙江“山海协作”产业园、上海跨省合作产业园等等，将两地的资金、技术、产业以及人力、土地等资源有效互补，实现产业的梯次转移与两地产业结构的优化。各类产业园立足独特竞争优势，形成差异化发展为了进一步厘清不同园区的发展特征，本节对

　　12、现有产业园进行总结归类。目前常见的产业园分类方法较多，有的按照园区产业功能分为加工制造型、商务办公型、科技研发型等；有的按照产业集聚度分为无产业主题型、特色产业型和综合型等；有的按照开发主导权分为政府主导型、企业主导型、高校主导型等；有的按照园区四次发展迭代阶段，将其分为 1.0、2.0、3.0、4.0 园区ku酷游。其中，四代园区的分类方法综合考虑了园区功能、产业集聚、要素特征等因 素，被广泛采用，但过于强调园区演进趋势，不能很好地描绘出不同阶段出现的各类园区在当前同时竞争共存、各有利弊的特点。图 5：不同划分维度的产业园分类方式对比资料来源：公开信息，因此，本文在四代园区划分的基础上，从园区功能3

　　13、和配套服务内容4两个维度出发，总结不同园区发展的核心竞争力，将目前常见园区分为政策性开发区、特色主题产业园、创新驱动型产业园、城市功能型产业园等四大类。3从产城融合的角度来看，产业园的功能可以分为产业功能（包括生产、研发、办公、物流等功能）与城市功能（包括居住、科教、商业、交通、娱乐等功能）两大类;有的园区以产业功能为主，致力于提供充足的生产与办公空间，有的园区兼顾产业与城市服务功能，强调以城促产。4 从园区的配套服务内容来看，有的产业园侧重于提供个性化专业服务，针对性解决产业发展的痛难点，有的产业园则以综合性服务为主，满足企业日常经营方面的各项需求。图 6：二维分析框架下的四大类产业园概览资

　　14、料来源：需要注意的是，虽然上述分类尽可能对园区进行明确区分，但就其发展实践而言，不同类型之间没有绝对的边界，一些园区可能存在部分特征的重叠。例如，经济发达城市的经开区和高新区因其出现时间最早、转型较快，往往会兼具城市功能和创新驱动等多重特征，而一些注重研发的特色主题园也会具备技术创新的优势。本文的分类侧重于梳理每类园区最为突出的共性特点，为理解复杂的产业园体系提供一个相对简要清晰的认知框架。“大而强”的政策性开发区传统的政策性开发区是最早出现的园区类型，以低成本生产要素为核心竞争力，吸引加工制造企业，多位于郊区、以规模化生产为主，是我国改革开放战略下各地政府促进区域经济发展的首要抓手。凭借特殊

　　15、政策优势与多年发展积累，已经成为我国各类产业园中综合竞争力最强的一类园区。细分类型：经开区、高新区、综保区三足鼎立经开区、高新区以及综保区是最具代表性和影响力的三类开发区。经济技术开发区（经开区）：最早在沿海开放城市设立、以吸引外资为背景、发展加工制造业的特定区域，以提高区域经济总量为主要目的。随着改革开放的推进和深化，经开区建设也从沿海地区向沿江、沿边和内陆省会城市、区域中心城市拓展，逐步在全国范围设立，成为地方经济发展的主力。高新技术产业开发区（高新区）：发端于 1988 年国务院启动的国家高新技术产业化发展计划“火炬计划”，以发展高新技术产业为主要目的。以北京中关村高新区、上海张江高新区

　　16、、深圳高新区等为代表的国家级高新区基本稳定占据各大产业园综合竞争力排名榜单前列。综合保税区（综保区）：由海关实行封闭监管，以保税为基本功 能，可以发展国际中转、配送、采购、转口贸易和出口加工等业务，以促进对外贸易为目标的特殊开放区域。根据海关总署数据，2020 年全国综合保税区实现进出口总值 34284 亿元，同比增长 17.4%，占全国外贸总值的 10.6%。在新冠疫情和全球经济形势下滑等影响下，发挥了外贸稳定器的作用。表 1：政策性开发区细分类型对比类型经开区高新区综保区功能特点以加工制造业为主，以提高经济总量为主要目标。以发展高新技术产业为主。具有出口加工、保税物流、转口贸易等功能，以促

　　17、进对外贸易发展。主管部门商务部科技部海关发展背景1984 年 5 月 4 日，党中央、国务院转批 沿海部分城市座谈会纪要，决定开放沿海 14 个港口城市， 并在有条件的地方兴建经开区。发端于 1988 年国家高新技术产业化发展计划“ 火炬计划”，同年，第一家高新区在北京诞生， 即“ 北京中关村”的前身。1990 年 6 月国务院批准设立第一个海关特殊监管区域开始，出现了保税区、保税物流园区、跨境工业区、综合保税区等多种形态，其中综保区开放程度最高、功能模式最灵活。发展现状全国已有 219 家国家经开区全国已有 169 家国家高新区全国已有 150 家综合保税区园区案例苏州工业园区、广州经开区、

　　18、天津经开区北京中关村、上海张江高新区、深圳高新区天津港综合保税区、上海外高桥综合保税区资料来源：商务部，科技部，海关总署，发展特征：开发规模大、政策力度强、产业能级高园区开发规模大：开发区通常占地面积较大，远离城市核心区，能为大规模加工制造提供充足的产业空间。根据自然资源部监测数据，我国国家级开发区平均面积在 9.26 平方公里，个别可达几十、甚至上百平方公里。政策支持力度大、低成本优势突出：园区发展十分依赖政府优惠政策所形成的“外力”驱动，通过提供低成本的生产要素，吸引企业与资金流 入。一般而言，各级开发区在土地利用、财政税收、行政管理、外商投资、企业创新发展等多方面享受国家和地方层面的鼓励

　　19ku酷游、政策，形成宽松的投资环境。政府主导性强、产业能级高：对于大部分地区而言，各地开发区的政府主导性最强，由政府或政府委托机构（园区管委会）进行统一规划、建设和管理，是地方产业发展的重要抓手和核心载体平台。在政府背书和资源倾斜的支持下，能够有效吸引具有示范效应的重大项目和龙头企业入园，具有产业规模大、产业产值高的特点。转型压力大：开发区设立初期多采取土地出让形式，管理相对粗 放，存在产业集中度不高、布局分散等问题。而且，由于建设时间较早，不少园区已经出现产业空间不足、设施老旧、配套欠缺等问题。为了谋求二次发 展，越来越多的地方政府开始探索“园中园”模式（即在已经建成的开发区内再建造一座小型专业园），

　　20、以提升园区的可塑性与持续经营能力。“专而聚”的特色主题产业园特色主题产业园以产业链配套服务为核心竞争力，围绕某一特定产业领域或主题，形成规模化的产业集聚，围绕产业痛点诉求，提供精准的专业化服 务。园区打造以产业链为基础，以本地优势产业基础或龙头企业为依托，既可以通过产业链上下游招商，形成“链式”产业集群，也可以聚焦产业链环节做精做深，吸引不同类型、不同规模的产业主体，形成“网状”产业集群。图 7：特色主题产业园的打造模式：围绕单一产业领域，形成链式或网络化产业集群资料来源：公开信息，细分类型：涵盖现代化产业体系的各个领域随着产业园之间同质化竞争加剧，特色产业园开始脱颖而出、快速发展， 已经覆盖

　　21、了我国现代化产业体系的方方面面。图 8：特色主题产业园的领域分布覆盖现代化产业体系各个方面资料来源：公开信息，根据前瞻产业园区库的分类数据，目前我国特色主题型园区主要集中在物流、生物医药、现代农业、文化创意、新材料、高端装备等领域。表 2：特色主题产业园细分类型对比现代农业产业园新材料产业园生物医药产业园高端装备产业园文化创意产业园物流产业园功能特点打破单一种植/加工模式;集农业生产、农产品加工、生态休闲观光等于一体。以新材料研发和加工制造为主;有利于集中提供标准化废水废气的处理与监测。发展生物医药、医疗器械、大健康；汇集各类资源，满足生物医药产业的高投入、高技术需求。航空装备、卫星及应用、轨

　　22、道交通装备、海洋工程装备；形成装备产业规模化集聚。集聚文化艺术、传媒、动漫影视游等关联企业；集生产办公、消费展示、休闲娱乐为一体。将各类物流设施和物流企业在空间上集中布局；拓展商贸服务（电商、冷链等）、货运和口岸服务。发展背景中央推进加快农业现代化发展的重大举措；推动农业产业结构调整和带动农民增收。兴起于20 世纪90 年代，1995 年科技部牵头筹建新材料产业基地;新材料成为中国重点发展产业之一。起步于 90 年代，1997 年起国家发改委、科技部先后批准了35 个国家级生物产业基地和火炬特色生物医药产业基地。在 “ 中国制造2025” 战略下， 我国高端装备制造产业迎来了快速发展期。我国文

　　23、化产业进入快速发展的新时期；国家和地方政策鼓励以园区形态发展文化创意产业。随着我国商品流通规模扩大，对现代物流要求提高；降低物流成本、提高物流效率，优化用地布局、缓解交通压力。分布特征截 至 2021 年 8月，共创建六批188 个国家级现代农业产业园， 吸引近几百家龙头企业入驻。中西部地区主要依靠资源优势；东部地区则依靠市场、技术和人才等要素。主要分布在长三角、珠三角、环渤海和东北地区；多出现在研发机构和科研人才密集、市场环境开放的大型城市。与我国装备产业分布基本一致；主要分布在环渤海、长三角、珠三角、东北部以及重庆、西安等集聚区。以相对成熟的文化创意产业集群或者创意人才为基础，依赖当地文化

　　24、历史资源与艺术创意ku酷游、文化消费氛围。主要布局在物流作业集中的地区，或者出现在几种运输方式的衔接地。案例慈溪市现代农业产业园南京江北新材料产业园张江药谷、苏州生物医药产业园中德高端装备制造产业园长沙马栏山视频文创产业园嘉兴现代物流园资料来源：公开信息，发展特征：产业集聚度高、产业链协同效应强园区定位鲜明、主导产业方向明确：这类园区深耕特定行业领域， 制定明确的主导产业方向，设定清晰的园区准入门槛，从而实现错位竞争。为了提高园区招商的落地可行性，需要对区域的产业市场潜力、风险以及行业发展的总体趋势有清晰而全面的认知。产业集聚度高：园区通过出台产业优惠政策、提供专业技术服务、打造定制化厂房等方式，促进

　　25、产业链各环节企业在园区集聚，从而发挥集群的规模效益。根据北京、上海、广州等地的特色产业园申报政策来看，特色产业园区的主导产业集聚度至少都在 50%60%以上。产业配套条件好、产业链协同效应强：一方面，通过上下游企业的就近布局、紧密合作，可以很好的降低供应链成本；另一方面，通过在同一空间集聚大、中、小企业以及各类服务配套机构，便于园区运营商打造针对性的专业服务，精准地服务产业发展需求。“小而美”的创新驱动型产业园创新驱动型产业园以科技服务为核心竞争力，以科技型企业和创业人才为主要服务对象，聚焦科技成果转化和创新孵化，是我国经济发展进入创新驱动时代出现的新型园区形态。与前两类园区相比，虽然这类园区

　　26、一般规模体量较小，但通常具备较好的区位条件和园区环境，将生产、研发、办公等产业功能与科教、商业等城市服务有机结合，形成利于科技人才创新的产城耦合空间。细分类型：围绕创新链前-中-后端进行错位布局根据园区在创新链前-中-后端布局侧重不同，有以下三种细分类型：大学科技园：着眼于创新链前端的基础研究-应用开发的环节，依托高校建设，充分利用大学的源头创新优势，促进科技成果转化。园区以教师和大学生为主要服务对象，创新创业氛围活跃。2020 年全国 115 个大学科技园共有在孵企业 9228 个，在孵企业从业人数 11 万。创业园：聚焦创新链中间环节，以创业团队、初创公司为主要服务对象，通过孵化加速助推企

　　27、业快速成长。以国家科技企业孵化器为例，截至2020 年底，全国国家级孵化器累计培育了企业 18 万家，其中收入达 5 千万元的企业有 4370 家。科技工业园：更注重服务于处于创新链中后端、处于产业化阶段的科技企业，通过提供标准化厂房租赁、投融资对接等服务，为已初具规模的企业提供一个持续发展的平台和空间。表 3：创新驱动型产业园细分类型对比类型大学科技园创业园科技工业园功能特点聚焦创新链最前端，侧重大学科技成果的转移转化；以高校教师、大学生为主。聚焦创新链中间环节，侧重应用创新和孵化；以初创企业与创业人群为主。聚焦创新链中后端，侧重于技术的产业化应用与推广；为成长型企业提供持续发展的平台。服务

　　28、重点知识产权、科技成果转化服务创业培训辅导、投融资等共性服务技术应用推广所需的公共技术平台发展背景以美国斯坦福大学 1951 年创办的科技园为样板；1988 年东南大学建立了国内第一个大学科学园。2014 年夏季达沃斯论坛上总理提出“大众创业、万众创新”；在创业浪潮下，国际孵化器、大学生创业基地等快速遍布全国。一方面，国家政策引导存量园区转型，鼓励其积极承载科技项目落地；另一方面，成长型企业需要更大的产业空间。分布特征紧邻高校，充分撬动科教资源；以各大科教名城为主阵地，全国已累计认定 115 个国家大学科技园。对空间要求较为灵活；往往依托于高校院所或大型开发区或科技园设立。集中布局在新兴

　　29、产业基础较好、区域交通条件较好的地区。案例清华大学科学园、武汉大学科学园横琴澳门青年创业谷临港松江科技城资料来源： 公开信息，科技部火炬中心，发展特征：科技属性强、企业成长性高、园区品质好产学研联动、科技属性强：在产业领域上，多聚焦生物技术、信息产业、新材料、新能源等前沿高科技产业；在园区功能上，从过去的大规模制造为主，转向以研发或研发型制造为主；在资源集聚上，充分调动政府、高 校、企业、专家等多方合力，汇集各类科创资源。科技服务体系完善、企业成长性高：园区致力于打造完善的科技创新服务体系，能够为初创型、中小型企业的全生命周期发展提供精准服务，有利于孕育专精特新、科技小巨人、独角兽等高成长性企

　　30、业。园区品质好，但打造难度大、产出见效慢：这类园区开发需要十分注重物业品质与产城功能融合，充分响应科技人才对高质量办公环境和商务休闲的需求，对于大多数开发运营主体而言存在一定的挑战。此外，园区以企业孵化培育为主，使其普遍面临产值偏低、产出见效慢等问题。图 9：创新驱动型产业园致力于构建完善的科技服务体系资料来源：中商情报网，“配套全”的城市功能型产业园城市功能型产业园以产城融合为核心竞争力，是园区城市化、新型城镇化趋势下增量园区的主流形态，功能全面、设施完善、服务领域综合。在形态上与前三种园区有明显差异，彻底打破“火柴盒式”的封闭式空间形态，转向开放式产业社区，成为生产、生活、消费“多点支撑”

　　31、的城市经济体。图 10：城市功能型产业园兼顾产业发展与城市建设资料来源：前瞻产业研究院，细分类型：不同地区城镇化建设中出现多种灵活应用形态比较常见的组织形式有产业综合体、产业小镇和产业新城。产业综合体：面积相对较小、但开发强度高，表现为高密度的产业建筑群落，适用于研发办公或轻型生产（可以工业上楼）；由于占地较小，布局较为灵活，在土地资源稀缺的大型城市或旧城改造中有广阔的应用前景。通常位于核心的产业功能区、中心城市区或相对成熟的城市板块。产业小镇：以地方传统优势产业集群为基础，将特色产业打造与生态资源利用、美丽乡村建设等深度结合。区别于行政区划单元上的“镇”，多是在块状经济和县域经济基础上发展而

　　32、来。产业新城：统筹面积较大、涉及产业类型多。可以在城市主城区之外，脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城相融”，因此与经常应用在城市群的新区建设中。表 4：城市功能型产业园细分类型对比类型产业综合体产业小镇产业新城功能特点面积小、密度高、布局灵活；适宜发展无污染、低噪音的轻型生产或者研发办公。多采用“一镇一业”的发展模式；依托当地特色产业基础、旅游生态资源。面积大、产业覆盖广；能够脱离中心城市的配套环境而独立运转。发展背景最早由天安数码提出；在各地新型产业用地的新模式下得到较快应用推广，开发强度大、功能复合化、容积率高。发源于浙江，2014 年在杭州云栖小镇被首次提及；2

　　33、016 年住建部、发改委、财政部出台关于开展特色小镇培育工作的通知，全国培育 1000 个特色小镇 。在各地的城市扩张与城镇化中应用较多，也可以在已有工业园区的基础上建设，补齐城市功能的不足；目前有 100 多个大型产业新城，以京津冀、长三角、长江中游、珠三角居多。应用范围常见于土地资源紧缺的大型城市；尤其是城市旧城改造、旧工业区改造。适合布局在大城市周边，既可以利用便利交通促进人群引流，又能依托大城市的公共配套资源。围绕城市群布局，作为都市圈内的节点城市和微中心，促进中小城镇扩容、城乡融合发展。园区案例深圳天安云谷、招商智慧城西湖云栖小镇、玉皇山南基金小镇固安产业新城资料来源： ，发展特征：

　　34、住宅与商业比例高、园区功能完善园区的城市服务功能完善，住宅与商业比例高。尽管现在大多数的新建产业园都会采取“以产业为主、居住商业为辅”的产城融合发展策略，但难以真正缓解城市功能不足的问题。相比之下，城市功能型园区的产业与城市服务功能融合更为全面，尤其是住宅与商业的占比高，从产业功能拓展过渡到追求产业ku酷游、居住、商业、休闲、教育医疗等多方位产城功能的平衡与完善。园区产业功能复合多元，解决研发、生产、办公的脱节问题。城市功能型园区能够提供研发大厦、办公楼、标准化厂房、可定制厂房、共享实验室、展览展示、会议会展等多功能的建筑空间，满足产业变革下企业对产业空间的多元化诉求。通过打造开放式的空间形态，实现研

　　35、发、办公、生产、销售各个环节之间的密切交流互动。模式尚不成熟，容易出现过度“地产化”，存在一定的运营风险。城市功能型园区出现时间较晚、且建设内容复杂，发展模式仍在完善过程中。部分产业地产商或房地产商参与开发的园区，过于追求快速的投资回报，容易出现过度“地产化”的现象，轻视园区的产业导入。甚至个别开发商缺乏产业运营能力，仅以产业名义进行勾地，出现“产业空城”的现象。小结从四大类园区发展特点可以看出，各类产业园不断增强自身的独特竞争优势，持续动态优化，谋求差异化路径，在“十四五”期间将迎来新的发展机 遇。（1）政策性开发区起步最早ku酷游，已经步入发展成熟期，未来将以存量园区转型升级为发展重心。一些步伐领

　　36、先的开发区正在积极向产城融合、技术创新方向发展，例如，上海张江高新区在 2017 年正式开启了“张江科学城”的建设之路，北京亦庄经开区也明确提出到 2025 年要打造成为高端产业综合新城的发展目标。（2）特色主题产业园在各地大力构建现代化产业体系的政策推动下，有望迎来新一轮快速发展。上海、天津、四川等地已相继出台专项政 策，将集中打造一批省市级特色主题园。（3）创新驱动型产业园在全国加速产业链、创新链“双向融合”过程中具有模式领先优势，是受地方政府和开发商、科技企业等多方青睐的新兴园区形态，但打造难度大、运营服务门槛高， 未来几年仍只在市场、科技资源、人才等条件充分的地区有高质量发展潜力。城市

　　37、功能型产业园是近年来增量园区的主流形态，在城镇化建设、旧城改造、传统园区转型中有较好的发展前景，但运营模式尚不成熟，需要探索由外延式扩张转向内涵式发展、从物理设施建设向服务环境与产业氛围营造过渡的发展之路。表 5：四大类产业园的特点对比园区大类主要细分类型优势与机遇面临挑战政策性开发区经开区、高新区、综保区等开发规模大，政策支持力度强、生产要素成本低；政府主导性强、重大产业项目多；凭借多年积累与政策资源倾斜，成为各地招商引资、产业发展的主平台。管理较为粗放、多以土地出让方式为主，产业布局分散；部分园区设施老旧、园区转型升级压力大。特色主题型产业园现代农业产业园、生物医药产业园、新材料产业、文创

　　38、产业园、物流园等深耕特定行业，产业集中度高、集群效益强； 产业链协同效应强；随着各地大力建设现代产业体系，迎来快速发展。对单一行业景气度的依赖度较高，需要全面认知产业市场潜力、风险。创新驱动型产业园大学科技园、创业园、科技工业园聚焦科技产业、科技研发实力强； 中小科技企业多、企业成长性高；在习“围绕产业链部署创新链”的重要指示下，深受政府、企业等多方青睐。对园区开发运营主体的资源协同能力要求高，运营服务门槛高；在运行前期的产值偏低、产出见效慢。城市功能型产业园产业综合体、产业小镇、产业新城城市服务功能完善，住宅商业比例高； 产业功能复合，产业空间多元化；在城镇化建设、旧城改造中有较好

　　39、发展前景。涉及大量公共设施建设，前期投资需求大，且运营模式尚不成熟；为了经济平衡，容易出现过度“地产化”的现象。资料来源：经营策略业务建议（本部分有删减，各部如需报告原文，请以文末联系方式联系）风险分析产业园缺乏顶层设计、同质化现象严重。我国产业园发展良莠不齐，不少产业园前期缺乏完整的顶层设计，在园区选址、产业定位、开发建设、产业链打造等环节均缺少科学合理的规划，不利于资源的高效利用和园区长远发展。尤其在我国产业园数量快速递增的大趋势下，这些园区很容易陷入同质化竞 争，难以取得较好的经营成效。产业园脱离区域产业基础支撑、招商落地难。不少产业园脱离区域产业基础，盲目定位发展高附加值产业或一味追求

　　40、租金承受能力高的产业领域，使得园区面临落地实施难的问题，在园区招商时缺少相应的产业资源支撑，或者出现产业空间供求不匹配等情况，导致园区空置率高企。产业关联度不高、持续发展动力不足。有些园区为了快速实现投资回报， 在招商时过度追求入驻企业规模或产值，对园区产业链生态构建的重视度不 足，使得园区缺少产业培育能力；或者过量建设住宅公寓等，忽视产业导入， 形成“产业空城”，无法产生企业聚集带来的规模效应和产城互促效应，使园区难以形成持续发展动力。园区配套设施与服务能力欠缺。尽管配套服务已成为产业园发展的重要支撑，但在实际运营过程中，园区往往更关注招商引资，而在专业服务、配套设施等方面建设滞后，对企业发展的支持力度不足。此外，不少开发运营商缺少服务平台体系搭建和资源调配能力，影响园区长期竞争力的提升。

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